大理城市旅游综合体发展定位策划资料.ppt

前言 PART1 项目市场汇总回顾 项目SWOT分析——市场态势 项目SWOT分析——自身资源 项目SWOT分析——竞争者 项目SWOT分析——消费者 项目市场汇总分析（项目的核心优势及机遇） 项目具备成为新城建设先锋和样板的条件 项目具备牵引宾川新一轮城市发展的动力 PART2 项目整体发展定位 项目发展属性界定 项目可借鉴案例研究重点 可借鉴案例分析——昆明南亚第壹城 南亚第壹城整体发展定位 南亚第壹城整体发展定位思路 项目发展之初，首先已明确了在自身所处的区位，最大的资源就是高端客户资源，但是同时也抓住了此部分客户的投资消费需求； 在迎合核心客户需求的同时，南亚第壹城同时也抓住了城市整体的市场空白机遇，即昆明的商业整体发展水平较低，经营状况不理想的市场契机，打造并成功炒作了全新的复合型发展的商业形式，通过商业带动住宅，与周边竞争楼盘形成差异化竞争，实现住宅的成功销售； 通过发现昆明市场空白，整个项目定位站在了城市甚至城市关联发展的大区域之上，以打造城市功能配套，弥补城市功能缺失的定位方向，全面占据市场高度，对竞争对手形成压制。 南亚第壹城区位 项目位于昆明市主城区西南部，距昆明市中心约5km； 项目属于滇池路区域，为昆明的低密度高端住宅区，同时周边也围绕着多个政府公务员小区及大型国企集资房小区，周边居住人口有着较强的消费能力； 项目周边城市配套建设成熟，优质的学校、医院均有分布，但商业配套零散，缺乏大型集中的商业配套； 项目建成后目前为昆明主城西南部唯一的大型商业中心； 南亚第壹城周边交通分析 项目紧邻城市主干道滇池路，未来地铁5号线经过，交通通达性极佳； 由项目出发，可迅速切入二环、三环，也可快速进入昆明主城市中心，由于交通便捷，项目商业辐射力较强 南亚第壹城对城市外围商业的思考 南亚第壹城物业组成及配比 南亚第壹城交通动线组织规划 南亚第壹城商业交通动线节点设置 节点1：通过大面积的开放空间、广场及特色景观设置，形成项目商业形象的展示面及主要人流聚集点； 节点2：通过建筑立面上的特色设计，在内部形成一定的商业景观，实现吸引人流的深入及在此进行分流； 节点3：通过内部小型开放空间的设置，形成人流的再次汇聚，并实现人流向商业内街的纵深导入 南亚第壹城整体商业定位分析 南亚第壹城各主力店基本情况——金鹰百货 南亚第壹城各主力店基本情况——金鹰百货 南亚第壹城各主力店基本情况——第壹MALL 南亚第壹城各主力店基本情况——第壹MALL 南亚第壹城城中央商业广场基本情况 南亚第壹城城中央商业广场基本情况 南亚第壹城城中央商业广场基本情况 街区式商业广场，通过空中连廊和自动扶梯形成区域内立体交通，而下沉式商业街将家乐福超市和金鹰国际百货地下精品超市无缝连接，有效拉动客流聚集，形成人流互动，实现资源共享 销售安排：原安排全部持有出租，后来进行调整，将四周形象点持有，其余出售，以保证整个商业中心的良好形象。 推出169套克拉钻铺，商铺户型面积在12-180㎡，主力户型为30-70㎡，皆为临街商铺，已售完 商业整体层高较低，空间感较为压抑，店面形象及昭示性不好 物业销售后开发商没有将经营权控制，仅作为业主与商户的中介方，导致此部分商业整体形象及业态格局混乱，业态档次参差不齐 南亚第壹城商业运营对销售价格的提升 南亚第壹城项目借鉴点 南亚第壹城充分的站在了运营城市的高度，将地产开发与城市运营完美结合。白金五星级酒店，家乐福的旗舰店、保利影院旗舰店，包括4万平米的百货，众多商家、商务、商业街等等这一系列的复合业态的城市综合体，真正形成了一个区域新的配套中心，形成了城市的新发展爆发点 把一个区域性商业项目做成整个昆明的标杆性商业项目，精准的定位，恰当的历史时期占位昆明很多商业地产的第一标准，成功的成为了云南商业地产史上的一次突破。 南亚第壹城的商业几乎包括市场上所有存在的商业形态、主流的商业主题、同时分区分楼层配比不同比例业态，适合不同档次，不同年龄结构的消费人群。 项目功能分区明确、自持物业不受销售物业业态的影响，且通过品牌招商拉高了销售物业的价格 项目定位突破 项目定位突破核心要点 项目整体发展定位 项目发展定位目标 项目核心发展策略 项目核心发展策略 项目发展功能组合 项目发展物业组合 项目整体发展形象定位 一个多元化产品发展、充满与健康活力的泛休闲居住空间 一个集合商品消费、休闲娱乐、生活交流的商业服务平台 一个海纳百川、缤纷多彩且充满了时尚气息的文化荟萃地 一个区域联动，产业整合、引领市场需求的商旅服务平台 项目案名建议 参考案名 项目整体发展定位下项目整体规划建议 项目整体开发规模初步概算分析 项目各物业开发规模概算分析 就商业来看，整体53000㎡的商业开发总量，已超出目前宾川整体城市主要商业街道商业经营的总量，