《大连香炉礁客户面积研究》-公开·课件.pptVIP

伟业大连公司 2007年10月 一.大连市场客户分析 二.项目客户定位 三.项目面积需求分析 2.1.项目客户定位——区域功能业态构成 * * 香炉礁项目客户、面积研究 提纲 一、大连市场客户分析 1.1 大连房地产客户界定说明 1.2 大连市内中、高档项目客户构成说明 1.3 大连各板块客户特点 1.4 大连市场客户共性分析 1.5 大连公寓客户需求及特征 1.1.大连市场客户分析——大连房地产客户界定总结 外地客户——分为三类：A为喜欢大连生活氛围及宜居环境的而在大连定居的，多为养老型客户；B投资型客户； C渡假型或因与大连有产经关系而需要落脚点的。 大连客户——分成两类：A为原住居民；B为在大连有稳定工作和拥有个人事业的新大连人。 中心板块 外地客户在50%以上（主要为东北客户） 在售项目中小户型产品占较大比例，投资客户比例较高 本地自住客户主要为私营业主及周边公司白领 软件园板块 本地客户占较大比例 长期居住为主 本地客户主要为周边高校教师、软件园高级员工 星海广场板块 50%以上外地客户（东北客户为主），40%左右本地客户，少量外籍客户 居住、度假为主，少量投资 本地客户多从事贸易、投资类行业 南部沿海板块 帝柏湾项目中50%以上外地客户（东北客户为主），海天瀛洲客户以本地客户为主 长期居住为主 本地客户多从事贸易、货运类行业 东港板块 50%以上为外地客户（东北客户为主），少量日韩籍外地客户 置业目的主要为自住兼投资 本地客户为企业高级员工、私营业主或政府职员 山景区板块 本地客户整体超过70%，外地客户在尚品南山项目中比较集中（主要为东北客户） 长期居住为主，少量投资 本地客户周边企业高级员工、大外教师、贸易及货运类私营业主 1.2.大连市场客户分析——大连市内房地产板块客户构成 特点一：东北客户是大连高档住宅市场中的主要客源 特点二：山区板块、软件园板块中本地客户比例高于其他板块 特点三：各板块中高档产品的客户职业特征比较一致： 东北地区在大连有业务往来客户／本地贸易类、物流类、 高级公务员/东北资源型行业客户 特点四：各项目中一次性付款比例较高、购买潜力尚有较大挖掘空间 特点五：外籍客户相对较少，包括日本、韩国及欧美客户 1.3.大连市场客户分析——大连各板块项目客户特点 城市价值——基于地域特点与人文、历史所共同产生的特有城市属性：花园城市、旅游城市、国际化城市、浪漫之都的感召力。 产业价值——东北的核心城市，国家一线产业城市，众多国际企业的进驻，极具发展潜力。 经济价值——大连近年来房地产市场的快速发展，较高的投资回报率。 生活方式——基于滨海所具备的特有的海洋性生活方式。 海景资源——优秀的海景资源支持了大面积户型或高总价产品的稳定消化。 舒适程度——多数外地人选择了举家迁入。对户型提出的要求是面积宽大，功能齐全，居室数相对要多。 产品品质——外地客户承受能力相对较强。付出高房价的同时对项目的品质及社区的环境也提出了较高要求。对于非一线海景的产品来说，购买的原因虽仍然与海有关，但同时要求有品质、品位及更多产品方面的支持。 1.4.大连市场客户分析——大连房地产项目客户共性分析 经济基础稳固、文化素养较高、发展轨迹相似、 客群特征 多在项目地域辐射范围 区域 因工作或生活原因必须在区域附近居住 就近原则，便利性居住习惯；办公用途 需求心理 企业中高层、中小私营企业主、外地驻连工作人士、商务性居住人士、公司行为购买 职业 购买自用客户特征分析（隐性投资客） 经济基础稳固投资意识强烈、市场嗅觉敏锐、对区域未来发展态势比较认可、对承租客源的质量与数量有信心 客群特征 项目周边区域、大连市乃至异地投资客 区域 置业、保值、养老 短期炒作、变现、牟利 主要考虑投资风险与回报率 需求心理 企业中高层、政府官员、职业投资客 职业 购买投资客户特征分析（显性投资客） 经济基础稳固、文化素养较高、工作忙碌压力大 客群特征 周边区域、为便利交通和中心繁华吸引的另区域人群、外地人员 客群来源 因工作原因必须在区域附近居住就近原则，便利性与居住习惯、超前消费意识较强 需求心理 企业中高层、中小私营企业主、外企管理人员、外地驻连工作人士、 职业 终端使用客户（购买自用、承租）特征分析—— 纯居住类 成长型企业、异地、境外驻连工作、流动性强（只租不购者）、办公性质 客群特征 本地中小企业、外地公司驻连办事处、外资企业驻连办事处、商务性居住 客群来源 良好的居住品质、契合的产品、既商且住的两用功能 需求心理 代理、咨询、商贸公司、办事处 职业 终端使用客