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第二章 房地产理论综述 第一节 地租理论 第二节　区位理论 第三节 区位理论与房地产业 第一节 地租理论 一、古典经济学的地租理论 二、新古典经济学的地租理论 三、马克思地租理论 四、城市地租 一、古典经济学的地租理论 （一）威廉·配弟的地租理论 威廉·配第曾经着重地研究了地租问题。他是从他的劳动价值论和工资论出发研究地租的。 (1)他认为地租是收获量减去生产费用后的剩余部分 (2)他还认识到地租的数量是受工资数量制约的 (3)他还从土地位置即距离市场远近不同以及土地丰度的差别方面阐述了级差地租 （一）威廉·配弟的地租理论 　　由于阶级的和历史的局限性，配第的地租论是不完整的，存在着混乱和错误 ： 首先，他没有提出剩余价值和利润这些独立的经济范畴 其次，他把价值的增加和使用价值的增加混同起来 最后，他还把作为剩余价值一种形态的地租与独立生产者的剩余产品混为一谈。而且他也不知道绝对地租的存在 （二）亚当·斯密的地租理论 斯密是最早系统地研究地租理论的古典经济学家。他认为地租是随着土地私有制的产生而出现的范畴，是资本主义社会里地主阶级的收入 由于他研究方法的两重性和受重农学派的影响，所以他的地租论比较混乱，存在着四种自相矛盾的看法 ： （二）亚当·斯密的地租理论的不足 (1)认为地租是对工人劳动产品的直接扣除，是劳动生产物或其价值的一部分 (2)认为地租是使用土地的价格 (3)认为地租是一种垄断价格 (4)认为地租是自然力的产物 （二）亚当·斯密的地租理论 斯密的地租论是存在缺陷的，这除了由于他的阶级立场所限外，也与历史局限有关，若全面地历史地看，他在关键时刻还是主要坚持正确的观点的。首先，他说地租是劳动生产物的扣除，正确地确定了工人的无偿劳动是地租的源泉。其次，他把地租同土地私有权联系在一起，为正确地阐明地租的来源引出了一条正确的道路。第三，他认为生产主要食物(谷物)的土地的地租决定其他部门的地租水平。 （三）大卫·李嘉图的地租理论 在古典经济学中对地租研究最充分的是李嘉图，他以他的劳动价值论为基础，对级差地租进行了深入地研究。他的基本观点 ：(1)关于级差地租的来源及形态问题。李嘉图认为，地租是在土地有限性和土地丰度、位置不同的条件下产生的 (2)关于利润与地租的关系问题，李嘉图认为两者是对立的 李嘉图地租论的主要贡献 他把地租理论与劳动价值论“直接地、有意地”联系起来，从而给地租论第一次提供了科学基础 他从利润与工资的对立中引证出利润与地租的对立，从而揭露了资本主义社会工人、资本家、地主三大阶级之间的矛盾和对立 李嘉图还在一定程度上考察了地租的来源问题 李嘉图的地租论也存在一些不足 忽视了地租的历史性和阶级性，把资本主义生产关系看成是永恒的自然关系，没有发现资本主义地租的本质和特点 把级差地租形成的条件当成原因是不妥的 把地租论与 “土地收益递减规律”联系起来 否认绝对地租的存在 二、新古典经济学的地租理论 1、克拉克地租理论 2、马歇尔地租理论 3、影子价格理论 （一）克拉克地租理论 克拉克(1847一1939)提出了地租是由土地的边际生产力决定的原理，并认为地租是总产量扣除工资的金额，即“经济剩余”。在其经济理论中，地租不是一个独立的范畴，它被认为与资本无本质差异。地租被视为土地资本的利息，是利息的派生形式 克拉克地租理论的缺陷在于用边际生产力说明地租的源泉，否定马克思的劳动价值论和剩余价值理论 （二）马歇尔地租理论 马歇尔(1842—1924)认为，土地是一种特定形式的资本。他讲生产要素有土地、劳动、资本三类。凡是依靠劳动而来的有用物质归入资本类，凡是不依靠劳动而成为有用的物质归入土地类 马歇尔认为，地租是由几部分组成，即由原始价值、私有价值、公有价值三部分所组成。然而，真正的地租就是土地的原始价值，是大自然赋予的收益 ，关于地租具体数额的确定，马歇尔认为原则上应依据供求理论 （三）影子价格理论 影子价格理论系荷兰数量经济学家和计量经济学家于20世纪30年代末、40年代初率先提出。他提出的影子价格是反映资源得到合理配置的“预测价格” 从方法论上看，影子价格仍然是一种边际分析方法，是土地的边际产品价格，因为它主要是对稀缺土地资源的合理分配使用，在这种情况下，价格不是按平均费用决定的，而是按最大耗费来计算的。即利用边际费用来决定价格，求得资源的最佳配置 三、马克思地租理论 马克思以科学完整的劳动价值论、生产价格论和剩余价值论为理论基础，通过对古典经济学家地租理论的继承与批判，创立了地租理论 （一）地租的实质 马克思指出，“地租是土地所有权在经济上借以实现即增值价值的形式”，科学地揭示了资本主义地租的性质为超过平均利润以上的余额，即平均利润以上的