第八讲房地产策划流程资料.pptVIP

《地产新兵训练营》 我们用思想圈地 大纲： 第一讲：《房地产基本概念》 第二讲：《房地产交易知识》 第三讲：《房地产交易税费约定》 第四讲：《房地产权属登记基础知识》 第五讲：《房地产规划基础知识》 第六讲：《建筑及结构设计基础知识》 第七讲：《楼盘价值鉴别的思路》 第八讲：《房地产开发策划流程》 世界商务策划师联合会（WBSA） World Business Strategist Association  第八讲房地产开发策划流程 世界商务策划师联合会（WBSA） World Business Strategist Association 市场调研 前期策划 营销策划 可行性研究 营销执行 销售组织 房地产开发策划流程 论战营销 本章从房地产的开发流程入手，按照可执行性研究、市场调研 、前期策划、营销策划、销售组织、营销执行等6个阶段分解房地产项目开发程序，为房地产开发每个阶段的工作提供实操性极强的示范性方案，具有极高的参考价值 序号 内容 1 项目概况 2 开发项目用地的现场调查及动迁安置 3 市场分析和建设规模的确定 4 规划设计影响和环境保护 5 资源供给 6 环境影响和环境保护 7 项目开发组织机构、管理费用的研究 8 开发建设计划 9 项目经济及社会效益分析 10 结论及建议 一、可行性研究 1.房地产开发可行性研究的内容 2.房地产开发可行性研究的工作阶段 （1）投资机会研究阶段 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30％。研究费用一般占总投资的0.2％～0.8％。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 （2）初步可行性研究 初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精确度可达±20％，所需费用占总投资的0.25％～1.5％。 （3）详细可行性研究 详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，分析项目在技术、财务上、经济上的可行性后做出投资于否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精确度在±10％，所需费用，小型项目余额占投资的1.0％～3.0％。大型复杂的工程约0.2％～1.0％。 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 可行性研究报告是从经济角度评估项目的克星程度，在这个过程中，发展商应针对地块的资源、市场现状模拟出几套开发方案，并对这几套开发方案进行经济评测，从技术可行性、经济可行性、市场可行性、社会效益可行性等几个方面对地块的开发方案进行全面评估，并根据评估，选择最有经济价值的方案 提示 3.房地产开发可行性研究步骤 可行性研究一般按5个步骤进行：接受委托；调查研究；方案选择与优化；财务评估和国民经济评价；编制可行性研究报告 4.可行性研究报告基本框架图 项目总论 项目背景 可行性研究结论 市场宏观背景 区域市场分析 项目投资和市场研究   项目名称 开发公司 可行性研究单位 研究依据 项目建设规模和内容 项目开发手续 市场预测 项目建设进度 投资估算和资金筹措 项目综合评价结论 全国投资环境 X市投资宏观背景 区域发展及前景预测 宏观市场与本项目发展借鉴 区域市场界定 供给分析 需求分析 竞争分析 典型物业调查 市场分析有关结论 接下页 二、市场调研 1.房地产市场调研的主要阶段 （1）项目前期阶段 ① 市场资讯服务 基于对市场政策、项目信息等长期跟踪，以及长期积累的文档资料，针对不 同区域市场、不同物业市场的信息资讯报告。内容包括市场环境、政策环境分 析，市场规模、产品推征、消费习惯等的发展历史、现状与发展预测。 ② 竞争环境调查 竞争环境调查是地产项目进行前期调研的核心工作之一。竞争环境分析主要 包括两方面的内容：一方面为总体市场分析；另一方面为主要竞争项目项目分 析。总体市场分析涉及到相关物业的供需总量、