土地使用权转让前签订的未建房屋租赁合同的是否适用买卖不破租赁.docxVIP

土地使用权转让前签订的未建房屋租赁合同的是否适用买卖不破租赁 　　篇一：未经登记的租赁合同,是否适用“买卖不破租赁”规则　　“买卖不破租赁”是一条传统规则，创建该规则的初始目的是为了保障社会弱势群体的基本居住权利。　　在商事领域，承租人租赁房屋的目的不是居住而是经营，在承租关系中其居住权利不需要保障。因此，这个规则在现代法制中逐渐有所弱化。按照上海市相关规定，未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁”为由向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但买受人明知或应当知道承租人的存在时，这一规则仍然适用。　　《案例精选》 XX年第8期　　杨先明、杜荣妹诉杨伟春、黄莉所有权相关权利纠纷案——“买卖不破租赁”的适用　　【简要提示】“买卖不破租赁”作为传统民法上的一项重要制度，一直为我国立法和司法实践所奉行。但随着时代发展，买受人的利益日趋为法律所关注，“买卖不破租赁”原则已经有所缓和。“买卖不破租赁”的适用条件可以归结为买受人明知租赁事实或买受人被推定知晓租赁事实。　　【主审法官】程小勇【案例撰写人】程小勇 杨仁感　　一、基本案情　　原告：杨先明、杜荣妹　　被告：杨伟春、黄莉　　XX年3月28日，被告杨伟春与被告黄莉签订了两份房屋租赁协议，该两份协议均约定，被告杨伟春将本市季景路163号面积34平方米的自有房屋出租给被告黄莉开设上海迷妮时装店，租赁期限为五年，自XX年4月1日至XX年3月31日止。其中一份协议约定房屋租金为年租金壹万元，先付后租，一年一次付清，另一份协议约定房屋租金为年租金伍万元，每半年支付一次。同日，被告黄莉向季景路163号店铺原承租人徐峰支付了门面转让费叁万元及退还的房屋租金。后被告黄莉持上述年租金为壹万元的房屋租赁协议到工商管理部门办理了营业登记。同年6月11日，被告杨伟春向被告黄莉出具收条，写明收到MINI精品店支付的房租50,000元，迄今为止MINI精品店房租已支付到XX年12月31日。XX年8月22日，被告杨伟春与其子杨浩同原告杨先明、杜荣妹签订《上海市房地产买卖合同》，将系争的季景路163号店铺出售给原告杨先明、杜荣妹。法院另外查明，原告在购买系争的季景路163号店铺前，曾到该店铺实地进行查看，并知晓该店铺正经营着迷妮服装店。同年10月26日，原告杨先明、杜荣妹通过房管部门取得了季景路163号店铺的房地产权证。现在两原告以自己是该店铺所有权人为由，要求两被告迁出该系争的店铺，从而引发诉讼。 原告认为，自己取得了系争房屋的所有权，虽然其在购房前知道该系争店铺正在经营迷妮服装店，但其并不知晓该店铺是由被告杨伟春租赁给被告黄莉使用的。现在房屋已经过户到原告名下，但被告杨伟春却迟迟未能将房屋实际交付原告，被告黄莉也没有迁出该店铺，这已经侵害了原告对房屋的所有权，故诉至法院，要求判令1、两被告搬离系争房屋；2、两被告支付XX年10月26日起到被告搬离之日止的店铺使用费。　　被告杨伟春辩称：两原告购买店铺之前就知道该店铺租给了被告黄莉，自己共收到被告黄莉从XX年4月开始支付的租金共65000元，每月按5000元标准计算，已经把剩余的25000　　元租金以借条形式给了原告。现在自己并未实际占有使用该系争店铺，因此不同意原告的诉请。　　被告黄莉辩称：自己在房屋买卖之前就已经租赁该系争店铺，且两原告也知道自己和被告杨伟春之间存在店铺租赁关系，自己已经支付给被告杨伟春从XX年4月1日至XX年12月31日止的所有租金87000元。自己没有侵权行为，对店铺的占有使用是合法的，不同意原告的诉讼请求。　　二、法院的认定和判决　　法院经审理后认为，本案原、被告之间争议的焦点主要有两个：第一，两原告在购买系争的店铺时是否知道或应当知道被告杨伟春已将该系争店铺出租给被告黄莉的事实，被告黄莉作为该系争店铺的承租人能否适用“买卖不破租赁”的法律规定；第二，被告杨伟春与被告黄莉之间的租赁关系中的租金数额究竟是每月5000元，还是每年50000元。　　针对第一个争议焦点，法院认为，根据我国《合同法》的有关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。而未经备案登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁”为由向新的房屋权利人要求继续履行租赁合同，但有证据证明新的房屋权利人知道或应当知道租赁事实的除外。在本案中，两原告在购买系争店铺前，曾到该店铺进行过实地查看，并知道该店铺当时正在经营迷妮服装店。按一般常理，原告应当向被告杨伟春了解相应情况。现原告辩称当时不知晓服装店的租赁性质和租赁关系的存在，违背了善意购房人的注意义务，也有悖于常理。况且被告杨伟春坚称出售时已告知原告租赁事实，被告黄莉也表示原告买房前就已知道店铺出租事实。因此可以认定两原告在购房