第七章节 业主的工建建筑物区分所有权资料.pptVIP

第七章 业主的建筑物区分所有权 第七章 建筑物区分所有权 第一节 建筑物区分所有权概述 一、业主建筑物区分所有权的概念及特征 （一）建筑物区分所有权的概念 法国：住宅分层所有权 意大利和英国：公寓所有权、单位所有权、水平财产权 美国： 公寓所有权 瑞士：楼层所有权、分层建筑物所有权 日本：建筑物区分所有权 第十章 建筑物区分所有权 是指建筑物的共同所有人对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 （一）各种学说 1、一元论：专有权说（法国法典）和共有权说 2、二元论说 3、新一元论说（享益部分说） 4、三元论说 应采三元论 　 德国美因兹大学(Mainz) 贝尔曼教授于 上世纪五十年代提出. 1951年3月15日《德国住宅所有权法》采纳。 A.业主对专有部分的权利：单独所有权。 专有部分。 B.业主对共有部分享有权利，承担义务。 共有所有权。 C.成员权（管理权）。 建筑物区分所有权的构成 业主的建筑物区分所有权《中华人民共和国物权法》第六章 专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权” （二）业主建筑物区分所有权的特征 物权法第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 建筑物区分所有权的特征： 集合性（复合性）或内容具有多样性 一体性 专有所有权的主导性 专有所有权的主导性 在构成建筑物区分所有权的三要素中，专有所有权具有主导性。表现在： 区分所有人取得专有所有权即取得了共有权和成员权 专有所有权大小，决定区分所有权人共有权和成员权的大小 在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共有权和成员权则不需要单独登记。 区分所有人转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。 二、建筑物区分所有权的种类 （一）建筑物区分所有的条件 1.物理形态方面，建筑物必须能够被区分所有： 必须能够为除国家以外的主体所有的建筑物； 构造上能够区分为两个或两个以上独立的部分，且应上下四周闭合，形成独立的空间，具有独立的功能； 除专有之外，还需有共有部分。 2.事实上已经被区分所有 第二节 专有所有权与共有所有权 一、专有所有权 （一）概念与性质 涵义：区分所有人对其专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 专有所有权的性质，通说是空间所有权 第二节 专有所有权与共有所有权 （二）专有所有权的客体及范围 专有部分：指在构造上能够明确区分，具有排他支配可能性的建筑物部分。 表现为构造上的独立性和使用上的独立性。 区分标准：a壁心说；b空间说；c最后粉刷表层说；d壁心说＋最后粉刷表层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间 专有部分之最后粉刷层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间 最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层 壁心说及最后粉刷层说 对内以壁心说，对外以最后粉刷层说 专有部分的认定 第2条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 （四）专有所有权的内容 1.业主的权利 2.业主的义务 不得违反使用目的 维护建筑物牢固与完整 及时对专有部分进行修缮 准许进入 3.相邻关系 二、共有所有权 （一）含义 也称“共有部分持分权”或“持分共有所有权部分”，是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。 （二）特征与性质 主体身份的复合性 客体范围的广泛性 内容的多样性 种类的多样化 权利变动的从属性 共有部分的范围 共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分。对共有部分享有的权利称为共有权。 共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分，建筑物的共有部分及附属物，仅为部分区分所有人所共有的部分。 共有部分的法律特点： 1、从属性和不可分割性：共有部分与专有部分不可分离 2、区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定的 3、各区分所有人对共有部分享有的共有权利既可以是按份共有，也可以是共同共有 确定专有部分与共有部