沈阳建筑大学管理学院房地产经营管理课件第七章 房地产产权产籍管理.ppt

* * * * * * 房地产测绘 指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。 建筑面积 指房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。 使用面积 指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 产权面积 房地产测绘 ①与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊； 计算一半面积的范围 ②独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的； ③未封闭的阳台、挑廊； ④无顶盖的室外楼梯； ⑤有顶盖不封闭的永久性的架空通廊。 房地产测绘 ①层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m地下室和半地下室等。 ②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 ③房屋之间无上盖的架空通廊。 ④房屋的顶面、挑台、顶面上的花园、泳池。 ⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 不计算面积的范围 房地产测绘 ⑥骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 ⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 ⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋。 ⑨独立烟囱、亭、罐、池、地下人防干、支线。 ⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。 不计算面积的范围 应该分摊的共有建筑面积：①作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房以及为整栋服务的公共用房和管理用房等；②单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙水平投影面积的一般 不应分摊的共有建筑面积： ①独立使用的地下室、车棚、车库； ②作为人防工程的地下室、避难室；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；③为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。 公摊面积的划分 合同约定面积与产权登记面积出现误差的处理 面积误差比绝对值在3％以内的，据实结算房价款； 面积误差比绝对值超过3％时，买受人企业有权退房。 买受人退房：开发商在买受人提出退房30日内将已付房价款退还，并支付已付房价款的利息。 买受人不退房： ①产权面积合同约定面积，3％以内的补足，超出的由开发企业承担，产权归买受人； ②产权面积合同约定面积，3％以内的开发企业返还买受人，超出的双倍返还。 例如：某房产单价4000元/平方米，一次性付款。合同约定面积83平方米，产权登记面积80平方米。 1、退房：开发商退还4000×83=33.2万元，并赔偿已付房款的利息。 2、不退房： 开发商返还：83×3%×4000=9960元 83×0.6%×4000×2=3984元 9960+3984=13944元 欢迎继续学习第9章 谢谢！ 房地产 经营管理 刘亚臣 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 房地产产权产籍管理 房地产经营管理 刘亚臣 管理学院 * 第7章 房地产产权产籍管理 房地产 经营管理 制作者：刘亚臣 概 述 8.1 概述 一、房地产产权产籍管理的界定 以房地产为标的的产权，称为房地产产权。 1、房地产产权 房地产所有权 土地使用权 房地产抵押权 2、房地产产籍 记载房地产权属关系的历史情况的各种簿册资料 概 述 二、房地产产权产籍管理的任务 1、做好房地产权属登记、确权、发证工作 2、做好房地产测绘工作 3、做好房地产产籍管理工作 做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产产权的转让、变更、它项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、它项权利终止等的注销工作。 用于房屋权属登记等房地产管理的房地产图须经房地产行政管理部门审核后，方具有法律效力。 概 述 三、房地产产权产籍管理的目的和意义 1、保护房地产权利人的合法权益 凡经房地产管理部门确认并颁发了房地产权属证书的房地产，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法继承权等，都受到国家法律的保护。 2、是房地产管理的基础工作 房地产开发和住宅建设的需要 房屋的买卖、土地使用权的转让、房地产租赁、抵押等房地产交易活动的需要 房地产服务的需要 3、为城市规划、建设、管理提供科学依据 概 述 四、房地产产权产籍管理的原则 1、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致 2、房地产产权产籍的属地管理 由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权管理工作；房地产权利人也只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记。 房屋所有权人和该房屋占用的土地使用