4印花税和契税法.pptVIP

二、征税对象　　契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。学习这部分内容，注意与土地增值税征税范围的交叉之处。契税征税对象具体包括以下六种具体情况：　　 （一）国有土地使用权出让（不交土地增值税）　　 （二）国有土地使用权转让（还应交土地增值税）　　土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。　　 （三）房屋买卖（符合条件的还需交土地增值税） 　几种特殊情况视同买卖房屋： （1）以房产抵债或实物交换房屋 例如，甲某因无力偿还乙某债务，而以自有的房产折价抵偿债务。经双方同意，有关部门批准，乙某取得甲某的房屋产权，在办理产权过户手续时，按房产折价款缴纳契税。 （2）以房产作投资或作股权转让（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税，其余企业不交）　　以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。 （3）买房拆料或翻建新房 【例题1】甲企业以自有房产作为抵押向某商业银行借入一年期贷款1000万元，房产账面价值600万元，抵押时市价900万元；一年后无力偿还，将房产折价给银行抵偿了1080万元的债务本息，低债时房产市价1100万元。当地规定的契税税率为3%，契税的正确处理是（　）。　　A.甲企业应纳契税30万元　　B.甲企业应纳契税33万元　　C.银行应纳契税30万元　　D.银行应纳契税32.4万元 　　　　 【答案】D　　 【解析】甲企业不用缴纳契税；银行（承受方）按房产折价款缴纳契税，应纳税额＝1080×3%＝32.4（万元）。 （四）房屋赠予（非公益性赠与需交土地增值税） （五）房屋交换（单位之间进行房地产交换应交土地增值税，个人互换住房不交） （3）以获奖方式承受土地、房屋权属的行为。 （4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。 （六）承受国有土地使用权支付的土地出让金　　对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。　　  【例题2】下列各项中，应当征收契税的有（　）。　　A.以房产抵债　　B.将房产赠与他人　　C.以房产作投资　　D.子女继承父母房产 　　 【答案】ABC 三、纳税义务人与税率　　（一）纳税义务人　　契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。　　（二）税率：3%-5%的幅度比例税率。　　【新增内容】自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%。 四、应纳税额的计算　　（一）计税依据　　契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：　　1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； 　　3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据； 4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。 5.房屋附属设施征收契税依据的规定。　　（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税。　　（2）承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。 6.对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。 【例题3】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%，甲、乙、丙纳税契税的情况是（　）。　　A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元　　B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳　　C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元　　D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳 　　　 【答案】A　　 【解析】甲不用缴纳契税；乙应缴纳契税=100×3%=3（万元）；丙应缴纳契税=12×3%=0.36（万元）。 【例题4】下列各项中，契税计税依据可由征收机关核定的是（