第七章章节-房地产投资规划资料.pptVIP

一、个人住房消费贷款种类 住房公积金贷款 缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。贷款期限最长为30年（不得超过法定退休年龄）。住房公积金贷款利率是目前个人贷款中利率最低的品种贷款额度根据所购房屋不同适用不同的比例。 个人住房商业性贷款 是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一般为抵押贷款。 个人住房组合贷款 是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。 二、个人住房贷款的计息方法 等额本金还款法 等额本息还款法 组合还款法 （一）等额本金还款法 （二）等额本息还款法 每期的还款金额是根据贷款金额、贷款期限以及还款次数计算出的一个固定值，每期的还款额中包括了本金和利息，随着贷款本金的逐步归还，贷款利息逐渐减少，而每期的还款额中归还贷款本金的金额则逐渐增加。 贷款计算器 等额本息还款法与等额本金还款法的比较 等额本息贷款 等额本金贷款 计息方式 简单利率计息 复合利率计息 每期还款本息 等额 不等额（前期重，后期轻） 每期还款本金 前期轻，后期重 等额 每期还款利息 前期重，后期轻 前期重，后期轻 利息飙升速度 加速度 匀速度 国内流行度 主流 弱流 国际流行度 主流 弱弱流 操作灵活程度 强 弱 计算难度 高难 较难 评价 可以造出最好的还款方案，也可以造出最糟糕的方案。 选它没错，但可能不会是最好 （三）组合还款法 首先将贷款本金按比例分成若干偿还阶段，并确定每个阶段的还款期限（等本），接着在每个阶段里又按等额本息还款方式归还（等额） 一般来说，组合还款法的主要形式可分为递增型、递减型和任意型三种。递增(减)型是指在整个贷款期内，贷款的归还呈逐渐增加(减少)的趋势。任意型是指在贷款期内各个阶段的还款本金及还款年限不同，使贷款归还呈不规则变化。借款人可以根据自己未来收支情况，来制定还款计划，通俗的讲就是赚多的时候多还一点，赚少的时候少还一点。 * 第一节 房地产投资规划的基本知识 房地产的基本含义 房地产投资的概念 房地产投资的方式 房地产投资的优缺点 视频：80后买房记：幸福在哪里 一、房地产的基本含义 房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。 房屋建筑物 财产权利 土地 房地产的类型 1、按照性质分类 商品房 经济适用房 房改房 安居房 2、按照取得的时间分类 期房 现房 3、按使用性质 自住房 投资房（商铺、车库……） 广西经济适用住房管理办法 2010年2月17日 供应对象面向城市低收入人群 家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人均可支配收入90％的范围内合理确定 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件： 1. 具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年）的外来务工人员； 2. 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； 3. 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准； 4. 单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。具体由各市县人民政府确定。 住房面积控制在60~80平方米 购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，需向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后，购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。 购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 二、房地产投资的概念 房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。 三、房产投资的方式 房地产证券 房地产投资券 买卖楼花 以租养贷 以租代购 直接购房 房地产投资 四、房产投资的优缺点 优点 房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会 房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功能 房产具有不断升值的潜力 缺点 流动性相对较差 投资金额比较大 风险较高（政策风险、道德风险……） 五、房地产价格及影响因素 政府规费 勘查及 前期费用 开发商利润 交易税费 土地成本 银行利息 建筑成本 影响