同济大学经济与管理学院房地产估价课件第九、 十章路线价与长期趋势法.pptVIP

§9-1 路线价法的基本原理 二、路线价法的概念 三、路线价法的理论依据 §9-2 路线价法的操作过程 五、制作深度指标表 （二）深度指数的制作思路 （三）制作方法 （三）制作方法 六、计算各宗地土地价格 六、计算各宗地土地价格 （二）运用举例 重叠价值估价法 P184例9－2 3、街角地 4、特殊形状土地 §10-1 基本原理 §10-1 基本原理 §10-1 基本原理 §10-2 预测方法 2、平均法 3、最小二乘法 二、二次抛物线型预测法 P196例10－4 三、平均发展速度预测法 四、移动平均法 年份 价格 一级增长量 二级增长量 1997 4200 ? ? 1998 5300 1100 ? 1999 6700 1400 300 2000 8400 1700 300 2001 10400 2000 300 2002 12700 2300 300 2003 15330 2630 330 第十章 长期趋势法 房地产估价 第九章路线价法 第九章 路线价法 一、路线价法的需要 城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价 街 道 第九章 路线价法 对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。 街 道 街 道 标准深度 第九章 路线价法 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件 土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内对大量土地进行估价的场合。 前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。 第九章 路线价法 一、划分路线价区段 二、设定标准深度 三、选取标准宗地 四、确定路线价 五、制作深度指标表 六、计算各宗地土地价格 同一路线价的地段 各宗土地的深度的众数 具有代表性的土地 设定在路线上的标准地块的单位地价 第九章 路线价法 （一）深度指数的含义 随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度 深度指数又称深度百分率 深度指数表又称深度百分率表 第九章 路线价法 街 道 a1 a2 a3 …… an-1 an 有a1a2a3……an-1an 且有a1-a2a2-a3……an-1-an 1、单独深度百分率 a1a2a3…an 2、累计深度百分率 a1a1+a2a1+a2+a3…a1+a2+…+an 3、平均深度百分率 第九章 路线价法 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 街 道 1、四三二一法则 第九章 路线价法 临街深度（英尺） 25 50 75 100 125 150 175 200 四三二一 法则 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 单独深度 百分率 40 30 20 10 9 8 7 6 累计深度 百分率 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度 百分率 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0 假设标准深度为100英尺 第九章 路线价法 制作思路属于累计深度指数 第九章 路线价法 2、哈柏法则 （一）计算公式 宗地价格V 深度指数dv d f 路线价u 当u为单位价格时： V = u × dv × ( f × d ) 当u为以一定单元宽， 标准深度的长条时： V = u × dv × f dv－平均深度指数 dv－累计深度指数 第九章 路线价法 1、一面临街矩形土地 路线价2000元/m2 20m 15.24m（50英尺） V = u × dv × ( f × d ) =2000×140％×20×15.24 = 85.34万元 第九章 路线价法 （二）运用举例 路线价2000元/m2 30m P184例9－2 路线价3000元/m2 标准深度20m 15m 15m 第九章 路线价法 2、前后两面临街矩形地 u0 u1 d d0 d1 （高价街） （低价街） 第九章 路线价法 150英尺 100英尺 20000元/英尺 10000元/英尺 d0 d1 dv0=40%+30%+20%