惠州市房地产市场分析报告.doc

惠州市房地产市场分析报告 惠州市房地产市场分析报告 目 录 内容 页码 3第一部分 惠州市整体经济分析 313.1 城市地理位置 41.2 宏观经济分析 41.2.1 国民生产总值状况 51.2.2 社会固定投资状况 61.2.3 居民可支配收入状况 61.2.4 支柱产业分析 61.2.5 人口 71.2.6 小结 71.3 城市规划与建设 71.1.1 城市定位 71.1.2 总体规划与发展方向 71.2.3 城市功能划分及建设 81.2.4 交通设施规划及建设 121.2.5 区域规划 161.2.6 重大市政项目及影响 17第二部分 惠州市房地产市场分析 172.1 土地市场分析 172.1.1 近年土地出让情况 192.1.2 区域分布特征 202.1.3 出让土地价格特征及趋势 212.1.4 土地市场小结 232.2 房地产市场总体状况分析 232.2.1 房地产投资情况分析 242.2.2 房地产开发情况分析 252.2.3 商品房供求情况分析 272.2.4 商品房空置量分析 272.2.5 商品房价格趋势分析 292.3 房地产市场现状 292.3.1 区域板块分布 302.3.2 区域楼盘特征 322.3.3 销售情况分析 332.3.4 价格走势 352.3.5 客源分析 362.4 后续市场发展趋势分析 37第三部份 惠阳区域房地产市场分析 373.1 区位分析 383.2 经济分析 403.3 区域优劣势分析 403.3.1 区域优势分析 413.3.2 区域劣势分析 423.4 房地产市场情况 453.5 后续市场发展趋势分析 46第四部分 水口镇房地产市场分析 464.1 区位分析 464.1.1 区域概述 464.1.2 交通设施 474.1.3 规划建设 484.2 经济分析 494.3 土地市场分析 494.4 房地产市场分析 494.4.1 房地产市场定位 494.4.2 在售楼盘分析 504.5 后续市场及趋势分析 51第五部分 惠州房地产市场总结 54附件： 第一部分 惠州市整体经济分析 1.1城市地理位置 地理位置：惠州市位于广东省东南部，与广州、深圳、东莞、韶关、河源、汕尾接壤，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州处于珠三角的东北端，是珠三角的重要城市和连接粤东、粤北的枢纽，自古就有“粤东门户”之称。 图1.1-1：惠州市地理位置图 自然环境：惠州地处亚热带，有268个自然景观，53个人文景点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6处，堪称东南亚地区的“生态走廊”。 行政区域：其陆地面积11158k㎡，海域面积4520 k㎡，海岸线长223.6 km。惠州市下设2个行政区、3个县（惠城区、惠阳区、博罗县、惠东县、龙门县），设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，户籍人口297.58万。其中： 惠城区是惠州市政府所在地，是全市乃至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心。全区总面积1410 k㎡。 惠阳区与深圳市龙岗区、东莞市接壤，距广州190km，水路到香港47海里。全区总面积1262 k㎡，境内海岸线长51.8km（含大亚湾经济技术开发区）。 大亚湾经济技术开发区位于惠阳区南部，与深圳市龙岗区接壤，陆路距香港60 k㎡，海路距香港47海里。全区陆地面积265 k㎡，海域面积488 k㎡，海岸长51km。（大亚湾经济技术开发区并不是行政区，目前是由相当于县级人民政府权力的大亚湾开发区管委会管辖） 惠东县毗邻香港，与河源、汕尾相接，总面积3398 k㎡，海岸线长172km。 博罗县位于东江中下游北岸，西与广州增城市接壤，南与东莞市隔江相望，北与河源市相接，面积2795 k㎡。 龙门县西与广州从化市相接，北与韶关相接，东与河源相接。东江支流—增江河上游龙门河贯穿全县，总面积2295 k㎡。 图1.1-2：惠州市行政区划图 1.2宏观经济分析 1.2.1国民生产总值状况 预计07年GDP超过1000亿，成为广东省第六个超千亿城市，这标志