关于房地产金融的几个观点(东曌)资料.pptVIP

典型的住房抵押贷款证券化机制 具有较低信用评级的贷款者 按期付款 多个次级住房抵押贷款公司 提供贷款 具有较低信用评级的贷款者 证券化过程 出售抵押贷款资产 现金 投资银行 高风险,高收益,低流动性CDO 对冲基金 低风险,低收益,高流动性的CDO 保险公司等机构 现金 现金 利率-房价-违约链条 当市场利率水平较低而房屋价格上涨时,次级按揭贷款借款人一是贷款月供压力较小，二是可通过房屋的再融资（Refinancing）来保证贷款偿还，违约率通常很低。就证券化部分而言,这时资产池可以产生稳定的现金流,次级住房按揭债券的收益率趋于稳定或小幅波动。 当利率升高而房价开始下跌时,贷款者月供压力增大,而房屋又无法在市场上变现，相当数量的借款人因无法按期偿还贷款而导致违约率升高,资产池的现金流枯竭，次级住房按揭债券无法如期支付利息，并导致机构投资者违约，进而触发违约链条：从上游购房者违约一直到下游的投行、对冲基金、保险公司等机构投资者违约。 严重时甚至会导致部分市场流动性干涸，更多的合约和机构被迫卷入，金融市场出现恐慌，从而引发危机。 美国住房抵押贷款危机正是这样发生的。在联储连续17次加息的累计效应下，美国房屋价格自2005年下半年开始下挫,住房抵押贷款的违约率不断上升。根据芝加哥联储的数据显示，2006年12月,虽然美国优先级抵押贷款违约率仍保持在4%左右,但次级按揭贷款违约率由几年前的10%升至13%，其中浮动利率抵押贷款的违约率甚至超过14%。在全美范围,问题最为突出的是密歇根州和印第安纳州，前者次级住房抵押贷款违约率已经超过20%,后者的这一比率也高达18.3%。住房抵押贷款违约率的不断上升最终引发了此次次级按揭贷款危机。 美次贷危机对我国的启示 加强风险管理，严格房地产信贷审批。美国次级住房抵押贷款迅速膨胀以及最终出现危机的一个重要原因就是商业贷款机构因房地产市场的持续景气，过度依赖抵押物，忽略对借款人第一还款来源的审查。多数贷款机构为追求盈利和迫于竞争压力，降低了按揭贷款发放标准，放宽对贷款申请人的资质要求，甚至推出零首付、零文件的按揭贷款。在危机到来时，贷款机构就不可避免地遭受严重损失。比较而言，我国目前房地产贷款发展过程中同样存在一些不够审慎的情况。如2004年银监会颁布《商业银行房地产贷款风险管理指引》,要求银行在发放个人住房贷款时应“将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）”，但由于社会征信系统不完备、商业银行审查不严格以及存在实际操作困难等原因，当前以虚假工资证明、收入证明获得按揭贷款的情况并不少见。目前我国房地产价格已连续多年快速上涨，泡沫迹象初见端倪，与发生次级按揭贷款危机前的美国房地产市场极为相似，故商业银行应以此次危机为借鉴，居安思危，严格房地产贷款审批和监控，合理控制房地产贷款规模，防止出现大的风险。 培育多层次按揭贷款市场，避免风险过度集中。目前我国房地产贷款市场上，银行是最主要的投资主体，房地产贷款在银行授信总额中的占比也越来越大，一旦房地产市场出现显著下跌，银行业将面临严重损失。为避免在银行部门积聚过多风险，应培育多层次按揭市场，适当鼓励按揭贷款资产证券化。虽然在美国次级房贷危机中，资产证券化过程间接助长了危机蔓延，并影响到下游的投资者。但根据我国目前没有次级按揭贷款的情况，对优质住房按揭贷款进行资产证券化，能够起到引入多元投融资主体，培育专业化的投资、咨询及评估机构，提高市场流动性，分散风险的作用，总体上能够降低系统风险，提高市场稳定性。 美次贷危机对我国的启示（续） 加强窗口指导，充分提示风险。美国次级按揭贷款的发展其实一直倍受争议，有人指责贷款机构从事掠夺式放贷（Predatory lending，指有意放款给缺乏还款能力的借款人，旨在出现违约时获取抵押物），有人认为次级按揭贷款的市场推广存在欺骗性（多数浮动利率次级按揭贷款在放贷后两年的利率非常低，年利率通常仅4%，但两年后利率不断调高，直至10%左右，这种特殊的利率结构容易给借款人造成低月供的错觉，从而刺激了对贷款的需求）。危机发生后，有人批评监管当局监管失职造成重大损失。我国目前的房地产按揭市场与2006年以前的美国颇为相似：经济持续增长，房价快速上涨，通胀率温和偏低。自2004年10月以来，我国连续6次加息，一年期贷款利率已由2004年的5.31%增至目前6.84%，若贷款利率继续升高，居民房产按揭贷款的还款压力将明显加大，加上房地产价格高位快速拉升已到了普通居民难以接受的水平，房地产贷款存在着不可忽视的风险。因此，监管部门目前应进一步加强对商业银行的窗口指导和风险提示，要求银行机构在加强风险管理的同时，合理构建资产组合，主动调整贷款的行