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地产税收策划销售方案--ZT 发布工作室: 梁茶税务会计进修室 [转摘] | 发布时间: 2005-8-6 10:39:06 以某房屋开发公司销售商品住宅为例，其销售方案有4种之多。假如其销售的房屋总面积为7800平方米，该房屋的土地增值税的其他扣除项目金额为1500万元，其他成本费用支出1700万元（是否应该：成本支出共1700万，其中计土地增值税的可扣除项目1500万？）该地政府规定的普通住宅标准为价格不超过2600元/平方米。 　　销售方案一：该企业为了促销，承诺按3000元/平方米销售毛坯房，同时送精装修，装修费约合400元/平方米。装修费为312万元。那么，该公司应缴纳营业税7800平方米×0.3万元/平方米×5%=117万元；城建税和教育费附加按营业税的10%计算，应缴11.7万元；实现增值额2340－1500－117－11.7－312=399.3万元，应缴土地增值税399.3×30%=119.79万元；实现利润2340－1700－117－11.7－119.79－312=79.51万元，缴纳所得税26.24万元，合计缴纳税金274.73万元。 　　销售方案二：如果公司按2600元/平方米出售，装修费用由其关联的物业公司单独收取，然后以同等价格对外承包（既然别人接下工程，证明它有利润啊，所以地产公司400/M2里也有利润的，对不对？），该公司应缴纳营业税7800平方米×0.26万元/平方米×5%=101.4万元；城建税和教育费附加10.14万元；实现增值额2028－1500－101.4－10.14=416.46万元，应缴土地增值税416.46×30%=124.94万元；实现利润2028－1700－101.4－10.14－124.94=91.52万元，缴纳所得税30.2万元，合计缴纳税金266.68万元。 　　而物业公司根据《营业税暂行条例》第五条第三项的规定（建筑业的总承包人将工程转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给转包人的价款后的余额为营业额）实现零营业额，不缴营业税。----但是关系交易无问题吗？　　销售方案三：如果公司直接建成精装修房，然后按3000元/平方米对外销售，这样就可以把312万元装修费计入房地产开发成本。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六项规定：对从事房地产开发的纳税人可按房地产开发成本计算的金额加计20%的扣除。这时土地增值税的增值额为2340－1500－117－11.7－312－312×20%=336.9万元，比第一种方案减少62.4万元，应缴土地增值税336.9×30%=101.07万元，实现利润2340－1700－117－11.7－101.07-312=98.23万元，缴纳所得税32.42万元，合计缴纳税金262.19万元。 　　销售方案四：如果公司按第二种方案销售，同时在开发成本中增加70万元投资多建一点基础设施或配套设施，这样的投资同样在计算土地增值税时享受加计20%的扣除优惠，这时扣除项目金额为1500+101.4+10.14+70+70×20%=1695.54万元，增值额为2028－1695.54=332.46万元，未超过扣除项目金额的20%。根据《土地增值税暂行条例》第八条第一项的规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。此时，实现利润2028－70－1700－101.4－10.14=146.46万元，这将比第二种方案增加利润54.94万元，缴纳所得税48.33万元，合计缴纳税金159.87万元。 ? [COLOR=#006400] 销售方案5：装修方案和方案二一样，但就求最优单价以使其增值额不超过可扣除额的20%。收入-可扣除额? 等于? 0.199? 可扣除额化解是：7800X- 可扣除项目=0.199可扣除项目? ? ? ? 7800X=1.199可扣除项目? ? ? ? 7800X=1.199（1500+营业税+城建教育费）? ? ? ? 7800X=1.199（1500+7800X*0.05（1+0.1））解X得? X=2468元/M2分析以上5种方案方案 销售收入 总税金 纯利润 1 2340 274.73 53.27 2 2028 266.68 61.32 3 2340 262.19 65.81 4 2028 159.87 98.13 5 1925.04 145.2009 79.8391 所以，第四种是最优销售方案。第5其次。　　综合以上四种方案，第四种方案应该是最佳方案，增加投资，提高住宅质量，让利与消费者，能刺激消费，吸引客户，达到增加销售、回笼资金的目的，同时又能最大限度地利用税收优惠，使企业利润最大化。