营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算最终.docxVIP

PAGE PAGE 3 营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算 发布: 网站编辑　日期: 2016/4/10　分类: 评估实务　阅读:?392次　 \l comment 查看评论 例1：某建筑面积100平方米商铺，现含税月租金为100元/平方米，还原率为10%，剩余收益年限为30年。假设在收益期内年租金及还原率不变，并不考虑其他因素。计算其收益价值。 自2016年5月1日起“营改增”后： 1.出租人为小规模纳税人（含个人） 年总收益=100*100*12=120000.00 房产税=120000/(1+5%)*12%=13714.29 增值税=120000/(1+5%)*5%=5714.29 城建税（市辖区）=5714.29*7%=400.00 教育费附加=5714.29*3%=171.43 营改增后计算结果： 项目 建筑面积 月租金 月数 年总收益 金额 100 100 12 120,000.00 税费 房产税 增值税 城建税 教育费附加 税率 12% 5% 7% 3% 金额 13714.29 5714.29 400.00 171.43 年纯收益 100,000.00 折现率 10% 收益年限 30 现值 942,691.45 营改增前计算结果对比： 项目 建筑面积 月租金 月数 年总收益 金额 100 100 12 120,000.00 税费 房产税 增值税 城建税 教育费附加 税率 12% 5% 7% 3% 金额 14400.00 6000.00 420.00 180.00 年纯收益 99,000.00 折现率 10% 收益年限 30 现值 933,264.53 2.出租人为一般纳税人 （1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。 （2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3% ? 例2：某建筑面积100平方米住宅用房，现含税月租金为20元/平方米，还原率为5%，剩余收益年限为60年。假设在收益期内年租金及还原率不变，并不考虑其他因素。计算其收益价值。 自2016年5月1日起“营改增”后： 1.出租 人为个体工商户或其他个人 年总收益=100*20*12=24000.00 房产税=24000/(1+5%)*4%=914.29 增值税=24000/(1+5%)*1.5%=342.86 城建税（市辖区）=342.86*7%=24.00 教育费附加=342.86*3%=10.29 营改增后计算结果： 项目 建筑面积 月租金 月数 年总收益 金额 100 20 12 24,000.00 税费 房产税 增值税 城建税 教育费附加 税率 4% 1.50% 7% 3% 金额 914.29 342.86 24.00 10.29 年纯收益 22,708.57 折现率 5% 收益年限 60 现值 429,857.12 营改增前计算结果对比： 项目 建筑面积 月租金 月数 年总收益 金额 100 20 12 24,000.00 税费 房产税 增值税 城建税 教育费附加 税率 4% 1.50% 7% 3% 金额 960.00 360.00 25.20 10.80 年纯收益 22,644.00 折现率 5% 收益年限 60 现值 428,634.83 2.出租人为小规模纳税人的（不含个体工商户） 营改增后计算结果： 项目 建筑面积 月租金 月数 年总收益 金额 100 20 12 24,000.00 税费 房产税 增值税 城建税 教育费附加 税率 12% 5.00% 7% 3% 金额 2,742.86 1,142.86 80.00 34.29 年纯收益 20,000.00 折现率 5% 收益年限 60 现值 378,585.79 3.出租人为一般纳税人 （1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。 （2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%