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房地产开发公司税收筹划整体战略框架 suntax PAGE1/NUMPAGES8 税收筹划实战操作 PR房地产公司税收筹划实战方案 一、成本分拆 考虑到房地产项目底商和步行街商业的售价高，增值率高，税负重的特点。建议成本核算时进行适当的成本分拆。 1.成本分拆方法 （1）土地成本的分拆 按实际测量占地法，基地面积分配法等分配方法，核算商业用地成本，选择合理的方法归集商业用地成本。商业实际用地可略大于土地使用证上规划的商业用地面积。 （2）建安成本分拆 在总建筑合同价款不变的情况下，签订补充合同，规定商业开发项目单项工程成本，例如：外挂面，内装，台阶等工程成本。 2.销售部分与自持物业的成本分拆 成本分拆时尽量将成本向销售部分倾斜，而自持物业部分成本尽量降低。 操作技术： （1）公共配套费与基础设施费多转移至商业与公寓； （2）酒店装修费转移至公寓装修费。 二、酒店租售的税负测算与筹划 （一）酒店自持经营的临界点回报率 参见《幽居A区测算》数据，酒店的总成本为288，730，386.84元。 酒店的产权为40年，采用年利率6%-8%测算，则40年期利率6%与8%的年金现值系数分别为15.046与11.924。 可得：按照6%计算， 酒店年收益=288,730,386.84/15.046=19,189,843.60229（元） 按照8%计算， 酒店年收益=288,730,386.84/11.9243113（元） 即：每年酒店盈利19,189,843.60229-24,214,222.3113元，可以达到投资回报平衡点，否则必须对外出售更合算。 贷款利率的选择 贷款利率与贷款用途、贷款性质、贷款期限、贷款政策、不同的贷款银行等相关。 国家规定基准利率，各银行根据各种因素确定差别贷款利率，即在基准利率基础上上浮或下浮。现行基准利率是2011年7月7日调整并实施的，种类与年利率如下：①短期贷款六个月（含）6.10%；②六个月至一年（含）6.56%；③一至三年（含）6.65%；④三至五年（含）6.90%；⑤五年以上7.05%。 自2011年开始，由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。自2012年2月开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。 （二）酒店售后回租的临界点回报率 参见《幽居A区测算》数据，酒店的总成本为288，730，386.84元。 酒店的产权为40年，采用年利率6%-8%测算。 则40年期利率6%与8%的年金现值系数分别为15.046与11.924。 1.如果酒店销售，按照46774m2,单价按1万元/m2计算 则酒店可以获得销售收入46774万元。则酒店销售可以获得的含税利润总额为： 含税利润总额=46774-28873.38684=17900.61316（万元） 营业税与土地增值税合计为销售价格的10%，企业所得税税率为25%， 净利润=（17900.61316-46774×10%）×（1-25%）=9917.40987（万元） 2.如果酒店单价按1.5万元/m2计算 则酒店可以获得销售收入70161万元。则酒店销售可以获得的含税利润总额为： 含税利润总额=70161-28873.38684=41287.61316（万元） 营业税与土地增值税合计为销售价格的10%，企业所得税税率为25%， 净利润=（41287.61316-70161×10%）×（1-25%）=25703.63487（万元） 3.售后回租的租金上限临界点 按照6%、8%的年利率分别对应1万元、1.5万元单价测算，售后回租的租金上限临界点见下表所示： 租金上限临界点测算表 单价 项目 1万元/m2 1.5万元/m2 40年期年金现值系数 净利润 9917.40987万元 25703.63487万元 / 年利率6% 659.1393万元 1708.33676万元 15.046 年利率8% 831.71837万元 2155.62184万元 11．924 结论：总体分析，酒店采取对外出售或者售后回租比较合适，但是价格因素特别敏感。 三、利润切割 设立建筑、工程设计、管理咨询、装修、绿化、物业等上下游关联公司，与地产公司签订合同进行交易，调节利润。 这些公司可选择注册地，如果能实现企业所得税定率征收，则可以降低交易的整体税负。 目前与房地产企业有关的流转税低税率企业主要包括：工程设计，咨询，广告等，实行“营改增”后小规模税率为3%；通过所得税征收方式的差异，构建低所得税关联企业，通过关联交易进行利润转移。 四、物业公司 成立物业公司主要用于后期未售车位、可以租用公共配套设施的管理和收益。 利用物业公司转租赁物业，