特色小镇、田园综合体的土地流转.docxVIP

你不可不知的特色小镇、田园综合体10大土地解决方案，太全面了！ 摘要：现在，田园综合体、特色小镇、在我国已然成为万亿元级别的产业新风口，伴随的风险也不小。其中一项很大的风险是落地。无论是哪种类型的小镇，都不可能飘在空中，最终得落到土地上。 ? ? ? 现在，田园综合体、特色小镇、在我国已然成为万亿元级别的产业新风口，伴随的风险也不小。其中一项很大的风险是落地。无论是哪种类型的小镇，都不可能飘在空中，最终得落到土地上。 ? ? ? 就需求端而言，田园综合体为新生事物，对土地的需求与以往有所不同；就政策供给端而言，土地政策很多，集成应用的空间很大。但是，目前还缺乏专门针对田园综合体的政策，供需对接不易。 ? ? ??建设田园综全体，需要能突出自身特色的精准定位，并明确其规划、建设、运营和投资主体。只留足城镇发展空间是不够的，要以产业为重点，明确其重点产业和辅助产业；不只是建设好就了事，后期产业运营非常重要。 ? ? ? 它不是什么房地产开发项目，而是特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的小镇综合体，需要细分结构和组团，应重视打造独特的风貌，突出美丽人居环境和文化内涵。 ? ? ??从类型来看，田园综合体，主要有产业型和文化旅游型两种，也有两者融合的“产业+文化旅游型”。 ? ? ? 按区位分，有单点布局的，但更多的特色小镇依托大中城市或者交通节点布局。不同的主体产业，不同的区位，对土地的要求也有所不同。 ? ? ? 田园综合体运营中，往往不同程度存在对相应土地政策“不了解”“不会用”“不敢用”和“懒得用”等问题，特别是一些低级错误，降低了依法解决田园综合体发展用地的保障能力，甚至人为增加了违法用地。 ? ? ??土地管理涉及的法律、法规、政策较多，同一个问题的相关规定往往散见于不同的法规和政策文件中。 ? ? ? 需要对这些政策法规文件充分梳理并予以集成，同时结合项目的性质、特点和用地需求，加强用地策划，研究提出所需各类建设用地的解决方案，最终形成培育田园综合体的政策空间。 ? ? ??按照现行政策，有30余种用地解决方案可供特色田园综合体使用。 方案一?使用存量国有建设用地 ? ? ? 批准使用：市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地，办理批准使用手续，即批准用于建设市政道路等，可以发建设用地批准书，但不用发划拨决定书或出让合同等。这些用地在土地登记时也是只登记不发证。需要注意区分建设单位、管理单位与土地使用权人的不同。 ? ? ? 国有土地划拨，即行政方式。 ? ? ??国有土地使用权出让。 ? ? ? 国有土地租赁。 ? ? ??国有土地使用权作价出资或入股。 ? ? ? 除批准使用和划拨外，其他三种方式属于有偿使用。其中，出让和国有土地租赁的具体配置方式包括协议、招标、拍卖和挂牌四种，作价出资或入股因有明确的使用者，只能通过协议方式配置。 方案二?圈内农用地办理转用、征收手续后依法提供给具体项目 ? ? ? 土地利用总体规划所确定的城市村镇建设用地，被称为“圈内用地”。为实施规划，需要占用圈内用地，涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续；涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地由市、县人民政府批准，由市、县国土资源部门依法供应。 方案三?圈外单独选址建设项目用地 ? ? ??能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城镇村庄建设用地范围外土地的，经批准可以在圈外单独选址建设。涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续；涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续；土地供应方案在办理农用地转用和土地征收时一并批准。 方案四?使用国有农用地 ? ? ? 建设需要使用国有农用地的，应当在办理农用地转用审批手续转为国有建设用地后，依法办理供应手续，不用办理征收手续。 方案五?直接使用集体建设用地 ? ? ??有六种情形可使用集体建设用地。 乡镇村公益事业、公共设施用地。 村民住宅。 集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的。 以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业，或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的。 在33个农村“三块地”改革试点，集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股，用于商品住宅以外的经营性项目。 返乡下乡创业人员，可依托自有和闲置农房院落发展农家乐；也可通过租赁农房或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房。 方案六?使用国有未利用地 ? ? ? 建设项目可以使用土地利用总体规划确定的国有未利用地，不需修改规划，也不用办理转用和征收手续，直接批准用地。 方案七?使用集体未利用地 ? ? ? 可以参照方案五，直接作为集体建设用地使