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第五章 住宅价格与租金 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 第一节：房地产价格概述 一、土地价格： （一）土地价格内涵：土地所有者的地租收入 1、土地资源价格： 2、土地资本价格： 真正地租部分，包括绝对地租及级差地租 土地投资的折旧及利息 （二）土地价格的构成： 1、土地资源价格的构成与体现： （1）集体土地征地成本： 土地补偿、安置补助、青苗地上物补偿 （2）城市国有土地拆迁成本： 2、土地资本价格的构成与体现： （3）位置用途规划等因素差价（级差地租） （1）土地开发费用： （2）城市配套费用： （三）土地价格体系： 1、交易价格： A、出让价格： B、转让价格 2、评估价格： A、交易底价： B、课税价格 C、划拨土地权益价格 C、补地价： 二、建筑物价格 （一）新建筑物价格构成： 1、前期费用： 2、建筑成本： 3、管理费：按建造成本的5～8%计 4、专业人士费：包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的5～6%计 5、不可预见费：按建造成本的3～5%计 3、折旧计算方法： （1）物质折旧： （2）功能折旧： （3）经济折旧： （1）定额法： （2）定率法： （3）其他方法： （二）旧建筑物价格构成： 1、构成：新建筑物价格---折旧 2、折旧：建筑物使用过程中价值的降低 三、房地产价格 （一）房地产销售价格的构成： 1、土地价格： 土地购买价格+土地取得税费（土地价格3%） 2、建筑物价格： 3、投资利息：银行贷款利息率 4、投资利润：总投资的一定比例 5、销售税费： 两税一费（即营业税、城市维护建设税、教育费附加）：开发价值的5.5％ 买卖手续费：按开发价值的1％支付； 广告宣传及代理费：按开发价值的1％-3%计； 维修基金（开发商部分）、预征土地增值税 楼面地价：11000元/平方米 楼面地价：4500元/平方米 二类住宅用地兼容商业用地（可兼容商业≤50%），容积率≤4.0 ≤10676平方米 4.0036 2669平方米 锦江区华兴街以北、纯阳观街以东（华兴街一号地块）地块 成交价 起始价 规划用地使用性质 总建筑面积（平方米） 净用地面积(亩) 宗地位置 举例：估算房地产预售价格 （二）房地产租赁价格： 1、构成： （1）折旧费 （2）维修费：房屋造价的一定比例 （3）管理费：按面积或者租金确定 （4）利息： （5）税金：房产税，租金的12％或者17.5％ （6）地租或者土地使用费 （7）保险费： （8）利润： （1）－（5）成本租金 （1）－（8）理论租金 2、与房屋出售价格关系： （1）理论上：收益流贴现和 （2）实际中：房屋出售价格＝年租金×收益年数（10－15倍） （三）影响房地产价格的因素： 1、一般因素：对整个社会及地区产生影响的因素 （1）社会因素：社会稳定、人口状况、城市化进程 （2）经济因素： （3）政治因素：土地制度、房地产制度 2、区域因素：房地产所在区域条件对价格的影响作用 （1）繁华程度： （2）交通条件：道路、对外、公交、路网密度 （3）基本设施：基础、公用 （4）环境条件：绿化、地形、环境污染 （5）规划条件：设施、用途 3、个别因素：房地产本身所具备的对价格有的影响的条件 （四）房地产价格形式： 1、商品房价格、经济适用房价格： 经济适用房价格：不含土地出让金、利润控制 2、标准价、成本价、市场价： 标准价：根据承受能力确定国有公房出售价格 成本价：根据房地产开发成本确定出售价格 市场价：根据房地产市场状况确定的价格 注意：形成产权不同，上市后收益归属不同 3、廉租金、福利租金、成本（标准）、市场租金 廉租金：租金构成的1、2项 福利租金：租金构成的1、2、3项 成本租金：租金构成的1-5项 第二节：住宅价格的模型分析 一、住宅的特征价格模型 1、实质：建立住房价格与住房特征的回归分析模型 2、方法：回归分析方法 3、实例：温海珍等《住宅的特征与特征价格》 二、区位因素与住宅价格模型 1、住宅价格模型（消费者）： 住房消费与交通成本的转换曲线 2、住宅投标租金函数（生产者）：变动成本分析方法 0 住宅价格 到市中心距离 无消费者替代 有消费者替代 第三节：住宅价格与租金的联系 一、资本化率的概念