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* * 本报告是严格保密的。 * * 房地产信托业务机会 培训系列之四 * 第一部分 房地产信托介绍 第二部分 房地产信托融资模式 第三部分 **与信托的合作模式 主要内容 * | 房地产信托介绍 * 什么是房地产信托融资？ 房地产信托 房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。 * |房地产信托融资模式 * 房地产信托融资模式 贷款型信托 股权型信托 混合型信托 财产受益型信托 * 贷款型信托操作模式与银行贷款类似 操作流程 在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者 贷款型信托融资模式 * 特点及优势 对公司(项目) 要求 要求的风险控制机制 融资金额 融资期限 融资成本 “四证”齐全 自有资本金达到35％ 二级以上开发资质 项目盈利能力强 资产抵押（抵押率一般在50％左右） 股权质押 第三方担保 设置独立账户 视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等 以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划 一般高于同期银行法定贷款利率，目前在6％-10％居多。 优势：融资期限比较灵活 退出方式：偿还贷款本金 贷款型信托融资模式 * 贷款型信托案例介绍 贷款型信托融资模式 * 股权型信托融资模式现阶段名为股权融资，一般也是固定利率融资 操作流程 在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。 股权型信托融资模式 * 特点及优势 对项目公司要求 要求的风险控制机制 融资金额 融资期限 融资成本 股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强 向（项目）公司委派股东和财务经理 股权质押 第三方担保 视项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等 一般以2-3年居多 一般高于同期银行法定贷款利率，目前在6％-10％居多。 优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到 银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。 该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等） 股权性质 股权型信托融资模式 * 股权型信托案例介绍 * 混合型信托融资模式（夹层融资型） 债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。 一般适用于比较大型的信托融资方案，以及项目四证将要取得的房地产项目 混合型信托融资模式 * 混合型信托融资模式（夹层融资型） 混合型信托融资模式 业主回购承诺及第三方担保 2年左右，一般按评估总值50%，年化在12%左右 对公司经营管理能力、项目盈利能力有较强的要求 财产受益权转让 溢价受益权回购 混合型信托 对财产要求 融资原理 风险控制措施 期限金额成本 退出方式 * 混合型信托案例 混合型信托融资模式 * 实用于已产生现金流的房地产项目 操作流程 利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。 财产收益型信托 * 特点及优势 通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有； 信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益， 开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿； 回购承诺及第三方担保 对公司(项目) 要求 要求的风险控制机制 融资金额 融资期限 融资成本 物业已建成，产权清晰，证件齐全； 能产生稳定的现金流，如