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2012年房地产估价师经营和管理：盈利指标计算方法 盈利指标计算方法 ㈠ 动态指标 ⑴ 财务净现值 财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的 目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动 起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济 指标。计算期的选取规则如表6-3所示。 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是 导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率 (MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。 财务净现值的计算公式为： 房地产投资项目计算期选取规则 表 6-3 项目类型 计算期(开发经营期)界定 开发 投资 出售 为项目开发期与销售期之和。开发期是从购买土地使用权 开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期; 销售期是从正式销售(含预售)开始到销售完毕的时间周 期;当预售商品房时，开发期与销售期有部分时间重叠。 出租 或 自营 为开发期与经营期之和。经营期为预计出租经营或自营的 时间周期;以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命 中较短的年限为值;为计算方便，也可视分析精度要 求，取10~20年。 置业投资 为经营准备期和经营期之和。经营准备期为开业准