某地块物业发展建议报告2.ppt

动态价格测算 各版块独栋年均复合增长率 板块 泗泾板块 赵巷板块 徐泾板块 年均复合增长率 18.15% 16.96% 18.99% 类独栋别墅价格增长 本案所处区域目前类独栋市场空白，年均复合增长率参考版块内及周边板块小独栋市场 本案类独栋主要参考自身版块，故泗泾板块权重取50%，赵巷和徐泾板块各取25% 本案类独栋年均复合增长率为18.06% 联排别墅价格增长 年均复合增长率参考本案所在板块及周边板块联排市场 本案联排主要参考自身板块，故泗泾板块权重取50%，赵巷和松江新城板块各取25% 本案联排年均复合增长率为19.1% 本案年均复合增长率：类独栋别墅18.06%，联排别墅19.1% 各版块联排年均复合增长率 板块 泗泾板块 赵巷板块 松江新城板块 年均复合增长率 15.48% 22.96% 22.47% 项目价格成长 动态价格测算 公寓价格增长 本案所处区域公寓项目较少，年均复合增长率参考本板块及整体相似度较高的九亭板块 2010年价格攀升过快，呈非正常成长趋势；平衡考虑10年前后价格成长走势 本案公寓年均复合增长率为16.72% 各板块公寓年均复合增长率 板块名称 泗泾板块 九亭板块 06-10年均复合增长率 23.79% 20.91% 06-09年均复合增长率 15.76% 13.92% 本案年均复合增长率：公寓16.72% 项目价格成长 动态价格测算 区域未来 规划发展 市场价 格走势 市场调整 大型居住区规划带来成熟生活配套和浓厚的居住氛围； 大虹桥泛西区CBD规划的实现将吸引更多元化中高端客户； 九亭板块客户外溢及松江新城未来价格的提升将给区域吸引更多客户。 类独栋年均复合增长率18.06%； 联排别墅年均复合增长率19.1%； 公寓年均复合增长率16.72%。 当前价格水平已呈较高水准，加上国家调控政策趋严，预计2011年价格将进入盘整阶段，整体呈滞涨态势。 项目增值 5% 2012年本案将以目前价格水平入市 类独栋年均复合增长率 18.06%； 联排年均复合增长率 19.1%； 公寓年均复合增长率 16.72%. 在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目整盘个产品线动态销售均价—— 项目价格成长 动态价格测算 物业类型 目前入市价格 2012 2013 2014 类独栋（元/㎡） 23.06% 35000 35000 43686 53760 联排（元/㎡） 24.10% 25000 25000 31025 38502 公寓（元/㎡） 21.72% 15500 15500 18867 22964 备注 均为毛坯售价，公寓全部为精装修，暂不考虑装修方案成本及效益 项目动态价格测算 经济测算 项目总销测算 经济测算 分期 2012年 2013年 2014年 销售面积（㎡） 总销售额（万元) 销售面积（㎡） 总销售额（万元) 销售面积（㎡） 总销售额（万元) 类独栋(元/㎡) 10000 35000 10000 43686 5000 26880 联排(元/㎡) 30000 75000 30000 93075 30000 115506 公寓(元/㎡) 100000 155000 120000 226404 85000 195194 合计 140000 265000 160000 363165 120000 337580 物业类型 总销售面积（㎡） 总销售额（万元） 销售均价（元/㎡) 类独栋(元/㎡) 25000 105566 42226 联排(元/㎡) 90000 283581 31509 公寓(元/㎡) 305000 576598 18905 总计 420000 965745 22994 各类型物业动态销售面积与销售额 各类型物业综合均价 预计项目总销约96.57亿元（未考虑商业销售情况） 项目成本匡算 经济测算 成本项目 总成本（元） 备注 一、土地成本 ——　 1、土地费用 —— 2、契税 　 3、建设配套费 　 二、开发成本合计 1,639,225,120 （一）前期费用 75,207,489 1、招投标费 709085.3 2、工程监理费 5064895 3、可行性研究费 1012979 4、勘测设计、规划费及审图费5、规划设计费（二）建安工程费 1,012,979,000 1、类独栋2、联排 225000000 3、公寓 610000000 4、商业5、公共配套建筑6、市政公用配套用房 1000000 7、地下车位 334800000 （三）配套和总体费 551,038,631 1、供电工程费5 2、供水工程费 8319316.25 3、排