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第四章 房地产价格评估 第一节 房地产价格评估概述 一、房地产的概念 房地产是土地、建筑物及地上附着物的总称。 一）土地的含义： 土地狭义：地球的陆地部分 土地广义：地球表面及其一定范围内的空间。 地上附着物：附着于土地，虽然可以分离，但分离后会破坏房地产的完整性或功能，比如树木，管线，围墙，道路。 土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性。 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性） 2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）可垄断性 3、土地的分类 （1）按自然形态分：山地、丘陵地、台地、平原 *（2）按开发程度分：生地、熟地、毛地 生地:指无改良物、建筑物、基础设施的土地。 熟地：指对生地进行了改造，从而增加了效用及价值后的土地 毛地：是指将要进行再开发改造的旧土地。 二）地产的含义: 是土地财产或土地资产的简称,是指土地及其相关的财产权利。 三）房地产的含义: 是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地,以及与它们相应的各种财产权利。 四）不动产的含义: 不能移动,或者移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及