房地产开发工作的主要程序.doc

房地产开发工作的主要程序 ??? 房地产开发商从有投资意向开始至项目建设完毕，出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循二个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括八个步骤，即投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合作协议、工程建设、竣工投入使用和房地产资产管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，在某些情况下各阶段的工作可能会交替进行。 如果开发工作是遵循一个理论的程序，即项目建设完毕后才去找买家或租客时，开发程序才按上述的顺序进行。如果开发项目在建设前或建设中就预售或预租给置业投资者或使用者的话，第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。但无论顺序怎样变化，这些阶段基本上概括了大多数居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。 投资机会选择与决策分析 ??? 投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。 ??? 投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程中，开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地“.此时，开发商也许面对几十种投资可能性，对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，在头脑中快速初步判断其可行性。在机会筛选过程中，开发商将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行、就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。 投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平；后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。从我国房地产开发企业的工作实践来看，对房地产开发项目进行财务评估的方法已经比较成熟，但人们对至关重要的市场研究却很少予以充分的重视。应当注意到，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。 前期工作 ??? 通过投资决策确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前还有许多工作要做，这主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。这样，可能会使初步投资决策分析报告被修改，或者在项目的收益水平不能接受时被迫放弃这个开发投资计划。 ??? 在初步投资决策分析的主要部分没有被彻底检验之前，开发商应尽量推迟具体的实施步骤，比如购买土地使用权等。当然，在所有影响因素彻底弄清楚以后再购买土地是最理想不过了，如果在激烈的市场竞争条件下，为抓住有利时机很难做到这一点时，开发商也应对其可能承担的风险进行分析与评估。 ??? 1、前期工作 ??? 主要包括以下内容： ??? （1）分析拟开发项目用地的范围、周边环境与特性，规划允许用途及获益能力的大小。 ??? （2）获取土地的使用权。 ??? （3）征地、拆迁、安置、补偿。 ??? （4）规划设计及建设方案的制定。 ??? （5）与城市规划管理部门协商，获得规划部门许可。 ??? （6）施工现场的水、电、路通和场地平整。 ??? （7）市政设施建设衔接工作的谈判与协议。 ??? （8）安排短期和长期信贷。 ??? （9）对拟建中的项目寻找预租（售）的客户。 ??? （10）对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平。 ??? （11）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算。 ??? （12）对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商。 ??? （13）开发项目的保险事宜洽谈。 ??? 上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评估。因为前期工作需要花费一定时间，而这段时间内决定开发项目成败的经济特性有可能已经发生了变化。所以，明智的开发商一般在其初始投资分析没有得到验证，或修订后的投资分析报告还没有形成一个可行的开发方案之前，通常不会轻举妄动。 ??? 当然，通过市场机制以招标、拍卖或协议方式获取土地使用权时，土地的规划使用条件已在有关“公告”、“文件”中列明（如容积率、覆盖率、用途、限高等），但有关的具体设计方案，仍有待规划部门审批。另外，项目开始建设前一般要具备“三通一平”、“五通一平”或“七通