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北京周边养老地产项目分析与研究 2012年8月 序 随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，养老地产的新型房地产开发模式越来越受到业内关注。本报告重点分析北京周边地区的养老地产项目。 目录 养老地产市场简析 北京周边几个养老地产项目分析 国内其他知名养老地产项目 研究结论及“金色池塘老年社区”项目竞争分析 中国老龄化数据 2010年第六次人口普查数据 60岁及以上老人比例 65岁及以上老人比例 全国 13.26% 8.9% 北京 12.5% 8.7% 老龄化社会标准 ≥10% ≥10% 我国已经快速进入老龄化社会，老龄化社会的共同特征 1.独居老人增加 2.老龄化伴随的少子化趋势 3.个人金融资产向老人转移，老年人逐渐成为富有人群 4.个人养老规划意识加强，消费结构转变 老龄化引发的需求 人口老龄化 老年公寓的购买力 老年公寓的购买意向 我国老年人口数量多、比重大 我国社会老龄化发展速度快 人口结构的变化，社会上的“空巢家庭”逐渐增多 老年人收入的提高 老年人福利水平提高 子女为父母入住提供资金支持 养老观念的转变促生老年公寓养老需求 消费观念的改变促进购买行为 老年公寓 市场需求 养老地产的税收优惠 1.营业税： 养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。 依据《中华人民共和国营业税暂行条例》 2.所得税： 对由民政部门审核批准,并核发《北京市养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。 对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税。 依据：《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》 3.地方税： 对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。 依据： 《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》 4.财政补贴 社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京，河北情况未知） 每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海） 5.开发建设 在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。 《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》 享受优惠政策案例 由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了障碍。 上海亲和源得到了南汇区政府提供的50 年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。 广州颐年园作为 20 世纪90 年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500 亩土地和1400 万元启动资金。但是运作混乱，最终，广州市民政局退出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。 杭州金色年华：民营公助，在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。 目录 养老地产市场简析 北京典型养老地产项目分析 国内其他知名养老地产项目 研究结论及“金色池塘老年社区”项目竞争分析 北京市场养老地产的主流分类 持有经营 出售+出租 太申祥和山庄 出售 东方太阳城 万科幸福汇 北京太阳城 寿山福海 将府庄园 曜阳国际 爱慕家 一、持有经营案例 爱慕家 香山脚下 海淀区香山新营20号 太申祥和 昌平区中关村生命科技园 寿山福海 北京石景山区双峪路23号 经营要点 太申祥和 爱慕家 寿山福海 特点 集综合养生/会议/餐饮等业态为一体的度假村 高端小型度假性养老公寓 接近美国独立生活社区的养老机构，中式建筑风格 规模 占地：10万，总建面：6万 占地27亩，总建面9000平，270张床 总建面2.66万，550张床 运营模式 持有运营 持有运营 持有运营 收费模式 会员费20-50万，1-3年内无月费，餐饮、医疗