写字楼模式初探.ppt

行业特定 需求关注点 行业划分 关注点 物流类和电子通讯类公司 比较关注行业的聚集 金融类和服务类公司 比较关注行业行馆客户群的进驻情况 服务类 关注舒适的办公环境 实业类 是否经济实用 不同行业对物业的关注点也不同，其中普遍需求有： 写字楼客户进驻需求 不同行业对物业的关注点也不同，除特殊需求外，同致行对商务物业的承租客户及购买客户进行市场化细分。 企业功能 产 业 CBD 现代服务业 高科技 贸易 市场 金融业 管理 生产 制造业 物流业 支持 物业形象及档次 对网络、空调等 设置具有行业要求标准 是否满足 日后公司经营 硬件价值保证写字楼品质 硬件配置 视觉感知 体验感知 电 梯 层 高 候梯厅 外立面 空 调 洗手间 大 堂 结构感知 智能化 核心筒 标准层 地下停车场 走 廊 高品质的玻璃幕墙（高折射率、可呼吸式、中空镀膜隔音、大尺寸块面玻璃、减少隐框、凸现竖向主线条、灯光工程） 建议将做挑高大堂，高度在8.4—12.6米 采用高档大理石+不锈钢材质打造，与大堂风格统一，开间不小于3米—3.2米 3.2米—4米，舒适度高，体现商务品质 正常开间1.8-2米，明确的导视系统，细节与品质感 知名品牌；设计等候时间小于30秒；大尺度轿厢；100米以上写字楼建议分区（低区速度2.5m/s，中区速度：3.5-4.5m/s，高区速度：6m/s）高速电梯建议进口原装 中央空调，VRV分户计量系统，24独立网络调控 尽量预留在核心筒内，设备品牌数量完备；装修色调一致 5A级标准（楼宇、消防、保安、通讯、办公） 核心筒面积占总建筑面积的28%左右，提高得房率 面积区间在1200㎡—1500㎡， 满足车辆使用要求，配备越460个车位 写字楼打造KPI体系 软件价值提升写字楼内涵，树立优质产品形象 软件配置 软件指标 外延指标 交通便利度 商务、政务办公环境 商务配套 物业管理 已入驻企业情况 自身或周边文化内涵 依托项目具体情况，提供专业化服务 多功能综合会议厅、员工食堂、茶水间 区域行业聚集氛围营造 片区交通高通达性，地铁接驳物业更优 根据项目实际情况落位 写字楼打造KPI体系 综合体写字楼注意要点 作为商务类产品，写字楼的的功能逐步完善，建筑高度也随之提高。目前，各大城市中心区土地供应紧张，这就催生涵盖办公、酒店、公寓、展览、会议、娱乐、商业于一体的建筑物，我们把这种建筑也称之为综合体写字楼。在设计方面，应着重考虑以下几个要点： 公寓及酒店 商业 会议及展览 同样人数的大会议厅及展览的内容页和商业意向安排在地面层上下为宜。 商业服务业方面肯定是最下面接触地面上下的头几层及地下一、二层的范围来安排，人流较大。而且大量的货物后勤，最好安排在地下解决。 如果外部景观资源较大，酒店及公寓建议设置在高层，溢价能力更强。 酒店、公寓的人数比写字楼的人数要少，如果将电梯用的少的部分放在上部，对核心筒的面积可以节省，在人流的安排方面也不叫合理。 综合体写字楼案例——金中环 3.5米层高 主楼（8—24层）“金中环1号”酒店式商务公寓 -1—5层品牌商业区 主楼（25-48层）“金中环空中office”高层写字楼 附楼（7—15层）“金中环王座”酒店式公寓 写字楼租售模式 开发企业在不同时期对收益模式的选择也有所不同，同致行可根据项目综合条件，选择最佳的组合方式，实现短期盈利及未来物业溢价。 混合经营 持有经营 出售经营 收益模式 持有经营模式：开发集团物业自持，整体以租赁收益方式进行经营，获取长期收益回报。 出售经营模式：早期商务物业选择的主要收益模式，即将项目进行预售回现，其中包含整体出售和拆分出售两种。 混合经营模式：部分进行租赁收益，部分销售回现，此模式的出发点为企业有短期资金回收需求，同时希望兼顾长期收益；另外，也有个别情况属于项目土地出让条件中对于出售比例有所限制，无法全部销售。 代表：波士顿REIT 嘉里建设广场 卓越皇岗商务中心 代表：SOHO(中国) 卓越时代广场 金中环商务大厦 代表：NEO企业大道 中国凤凰大厦 写字楼营销管理 NO.1：写字楼出售经营一般划分为四个阶段，其中第三阶段为重中之重。 重要工作：项目前期公关人员主动接洽大客户，寻找适合进驻企业，定制产品，精准落位。 重要工作：确定大客户名单，尽量满足大客户对于企业冠名、工程构造等方面需求，迅速成交，降低开发企业资金压力。 全面销售阶段 （开盘期、强销期） 散售为主、租赁为辅、消化尾房（连续期、收尾期） 寻找大型客户实现整售（项目导入期） 寻找客户订单式出产 （项目导入期） 重要工作