房地产开发流程及具体细则、注意事项.docVIP

PAGE PAGE 2 房地产开发流程及具体细则、注意事项 一、项目评估阶段 1．房地产投资项目可行性分析特点　　房地产投资项目可行性分析是房地产投资项目开发的前期工作。目前房地产开发项目可行性分析的主要依据是建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》。2．房地产项目可行性研究报告构成及主要内容　　基于房地产项目的规模、性质和复杂程度不同，因此，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。但一般而言，房地产开发项目可行性研究应包括以下主要内容：　 (1)项目总论　　 ①项目背景：主要说明项目名称、开发企业基本情况、承担可行性研究工作的单位、研究报告编制的依据、项目建设规模以及建设规划情况等。　　 ②可行性研究结论及建议：主要包括：宏观环境分析总结、市场前景预测、投资估算和资金筹措、项目经济效益、社会效益及其环境效益评价、项目综合评价结论及建议。　　 (2)项目概况　　 主要包括：项目位置、项目地块现状及地块分析等。　　 (3)项日投资环境分析　　 主要针对宏观经济环境、政策环境、人口环境、城市发展环境等进行分析。　　 (4)项目区域环境分析主要针对项目所在区域的基本状况、区域规划及重点发展区域、交通规划及重大交通建设项日、区域基础及公共配套没施状况等进行分析。　　 (5)房地产市场分析　　 ①城市总体房地产市场分析：主要针对城市总体市场供应、需求的数量及结构，价格分布及趋势进行分析。　　 ②项目所在区域房地产市场分析：主要针对区域市场供需的数量及结构、产品价格、客户分布及结构、项目竞争状况等进行分析。　　 ③房地产市场分析总结　　 (6)项目市场定位　　 主要包括：产品定位、客户定位、价格定位、项目定位评估及发展设想。　　 (7)项目规划与建筑方案　　 主要包括：项目总体规划、环境景观规划、建筑设计方案及布局、道路规划等。　　 (8)项目开发建设进度安排　　 主要包括：有关过程计划说明、项目实施安排、项目开发周期及进度计划。　　 (9)投资估算与资金筹措　　 主要包括：项目总投资估算、资金筹措、资金使用计划。　　 (10)项日经济效益分析　　 ①项目销售及经营收人测算。　　 ②项目销售回款计划。　　 ③资金来源与运用分析。　　 ④项目利润测算。　　 ⑤项目赢利能力分析。　　 ⑥项目偿债能力分析　　 (11)项目风险分析　　 ①项目盈亏平衡分析　　 ②项目敏感性分析　　 ③项目风险分析：主要包括项目竞争风险、投资风险、市场风险、筹资风险的分析。　　 (12)项目社会效益和影响分析　　 (13)项目可行性研究结论与建议　　 ①拟建方案的结论性意见　　 ②项日主要问题的解决办法和建议　　 ③项目风险及防范建议 二、项目开发阶段 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段　　土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块的背景。　　土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置、小户型比例限制要求等。　　一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称用规）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。　　新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。　　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 本阶段注意要点：办理各项手续的衔接时间，与土地、规划部门的沟通协调。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质　　这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目