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PAGE PAGE 25 房地产企业财务分析 一、财务报表分析概述 （一）财务分析的目的和重要性 房地产信贷调查评估工作，主要就是对借款人情况和项目情况进行分析，尤其是对借款人的分析，对于贷款审查尤为重要。而财务分析是了解企业经营业绩、偿债能力和资产质量的重要途径。另外，对企业财务分析对项目的调查评估也有很大的辅助作用，如企业自有资金到位、项目的工程进度等情况，通常需要通过对企业财务情况的分析得出。因此，对房地产企业的财务分析是房地产信贷调查和审查工作中最重要的一个环节。 1、分析企业财务方面存在的风险和问题。 2、了解企业的偿债能力。 3、分析企业过去的经营业绩，预测企业未来的经营业绩。 （二）财务分析的内容和重点 1、报表的真实性审查。通过对报表重要科目的审查，发现异动情况，了解科目变动的真实性，对虚假的变动在后面的指标分析中予以调整。 2、企业的经营实力和经营成长性的分析。主要通过资产、净资产、销售收入、净利润等指标体现。 3、经营结构分析。分析企业资产结构、负债结构、收益结构、成本结构、现金流量结构是否合理。 4、偿债能力、盈利能力和营运能力指标的分析。通过与同业先进水平和平均水平的比较，分析企业是否具有很强的偿债能力、盈利能力和营运能力。 由于企业类型的不同，对房地产企业财务分析的重点也不同，对专业房地产公司的财务分析应偏重对企业历史和现状的分析，对房地产项目公司的财务分析应偏重对企业未来情况的预测。 （三）财务分析的程序、方法和原则 1、分析程序 搜集、整理和核实资料－选择分析方法－确定分析标准（纵向是企业自身变化趋势，横向是同业先进或平均水平）－指标计算－指标比较－指标差异分析－做出分析结论 2、分析方法 比较法是将企业不同时期的财务状况或不同企业之间的财务状况进行比较，从而揭示企业财务状况存在问题的方法。 比率法是通过计算一系列财务比率，并进行比较来分析企业财务状况的方法。单一指标很难说明问题，应与其他相关指标结合起来分析。 趋势法是将企业连续数期财务报表中的某重要项目进行趋势比较，计算前后期增减方向和幅度，分析企业财务状况或经营成果变动趋势的方法。 3、分析原则 稳健性原则。低估变现能力、偿债能力和获利能力，高估财务和经营风险。采用稳健的财务指标计算方法（速动比率）。 全面性原则。不能单看某一科目和指标，而是要对与该科目和指标相关的项目和指标进行全面的分析。 相关性原则。财务分析与非财务分析相结合、报表信息与附注信息相结合、定性分析与定量分析相结合、短期分析与长期分析相结合。 二、审计报告和财务报表 （一）审计报告 1、审计报告的类型 无保留意见的审计报告。 保留意见的审计报告。 否定意见的审计报告。 拒绝表示意见的审计报告。 2、审计报告的采用 我们只接受无保留意见的审计报告和保留意见的审计报告。 对于无保留意见的审计报告，我们首先要看财务报表完整性，是否规范，是否有遗漏，不规范的和有故意遗漏的报表，其真实性应受到怀疑。其次，我们要对报表的附注进行重点分析，报表附注包括大量的财务报表补充信息和报表没有反映的信息，报表附注越详细，企业财务造假的可能性越小。通过财务报表和报表附注的结合分析，我们会发现很多财务报表没有反映的问题和风险因素。 对于保留意见审计报告，我们要对审计报告的说明段进行重点关注（一般包括存货、应收帐款、往来款情况、销售收入和成本结转是否合理、诉讼和资产冻结），对说明段提到的科目和问题要重点分析，根据说明段内容对企业财务经营状况的影响程度，对财务报表进行调整。 （二）财务报表 财务报表一般由基本报表、补充报表和报表附注三个部分组成。 （1）基本报表就是资产负债表、损益表和现金流量表，对于集团公司而言还要编制合并财务报表，即合并资产负债表、合并损益表和合并现金流量表。 （2）补充报表。包括资产减值准备明细表、所有者权益增减变动表、利润分配表等，分析中常用的是所有者权益增减变动表和利润分配表。 （3）报表附注用于显示企业财务报表内有关项目的附加信息和另外的财务信息。 三、资产负债表分析 基本关系：资产＝负债＋所有者权益 通过对资产负债表的分析，一是了解企业实际控制的经济资源的数量和结构，二是了解企业的资金来源和构成，三是通过与损益表的结合，可以全面分析企业的获利能力和营运能力。 （一）分析要点 1、资产 分析的重点是货币资金、存货、往来款项 货币资金：货币资金越多，其支付能力和财务适应能力越强，但过多会导致资金的闲置，影响资金的使用效率，须保持一个合理的货币资金持有量（一是企业资产规模、业务收支规模，二是企业筹资能力，三是货币资金结构：1年以上定期存款和特定用途存）。分析要点： （1）查清企业有多少开户银行及户头，每个户头的存款情况，是否存在我行贷款较多，而存款较少，不符合贷款监管的