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近一年来房价同比涨幅 二十八条解读 新政及其影响 二十八条解读 新政及其影响 二十八条解读 新政及其影响 土地招拍挂 商品房供应减少 土地供应减少 土地成本增加 商品房成本增加 数量少、成本高 需求转至商品房 价格增长 保障房不足 土地垄断 中国房地产市场架构 保障房市场 98年大力建设 03年后短缺 商品房市场 土地垄断 商品房垄断竞争 有限供应 需求旺盛 价格增长 构建简易的中国房地产市场运行模型 需求转移 价格调控，从何入手？ 理想状态下，调控有可能改变中国房地产市场格局！ 保障民生 发挥价格调节机制 中国房地产市场架构 保障房市场 03年后短缺 新政加大供应 商品房市场 土地垄断 商品房垄断竞争 有限供应 需求理性 价格稳定 需求转移 张某于2005年2月与开发商订立《商品房购销合同》，合同约定建筑面积为92.61平方米（其中分摊面积9.89平方米），单价3330元，并约定房价款总金额按实际面积调整。 房屋交付后，房屋管理部门颁发了房地产权证，该证确定的房屋面积为95.9平方米，超出合同约定的建筑面积3.29平方米，张某应按商品房每平方米单价向开发商支付多少的价款？ 案例10 92.61平方米×3%×3330=9251.74元 3.29÷92.61=3.55% 2005年10月份，王先生与某开发商以《商品房买卖合同示范文本》为蓝本签订购房合同。合同第八条“交付期限”条款约定，开发商应于2006年3月1日前将具备“该商品房经验收合格”条件的商品房交付王先生。开发商取得《工程竣工验收报告》后，在规定时间内开发商通知王先生前来交房。办完所有交房手续后，王先生发现自始至终未看到开发商提供的《竣工验收备案表》，遂要求开发商提供并拒绝办理后续手续。此后，王先生多次与开发商协商无果，向仲裁委员会提起仲裁，请求确认交付的房屋不符合交付条件，开发商应提供《竣工验收备案表》，全面履行交房义务并承担逾期交房的违约责任。 案例11 仲裁庭经过审理，认为合同中并未约定开发商应于交付房屋的同时提供《竣工验收备案表》，开发商交付的房屋已经验收合格，王先生已在载明房屋“现已交付使用”的《入伙凭证》及《业主入伙验房单》上签字，开发商已经按照合同约定履行了全部合同义务，不存在违约行为，裁决对王先生的仲裁请求不予支持。 买受人购买商品房过程中可以将开发商取得《竣工验收备案表》作为合同约定的交房条件。其实，开发商取得《工程竣工验收报告》与取得《竣工验收备案表》之间尚有一定的时间差距，因《工程竣工验收报告》系开发商自行组织。 在验收的过程中还有质量监督机构对验收过程进行监督并向建设行政管理部门提交《建设工程质量监督报告》的过程，建设行政管理部门对验收也有一个监督管理的过程。 开发商要想取得《竣工验收备案表》不但要经工程竣工验收合格，还需取得规划、消防、环保等部门的单项验收合格。 商品房买卖合同纠纷及其他相关的纠纷的解决 是选择诉讼好还是选择仲裁好? 诉讼 仲裁 VS 仲裁优点： 1、知名行业专家，他们更了解行业习惯 2、当事人有机会选择仲裁员 3、相对诉讼，省钱省力 仲裁缺点： 1、没有强制力，需依靠法院 2、一裁终局 防范可能存在的法律风险 “新政”知多少？ 二十八条解读 新政及其影响 时间 措施 2010.09.29 中国出台措施巩固房地产市场调控成果 2010.09.27 国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地 2010.06.4 规范第二套住房认定标准 2010.05.2 央行年内第三次上调存款准备金率 2010.04.19 住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 2010.04.17 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条） 2010.04.15 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 2010.04.13 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨 2010.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款 2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 2010.01.12 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 2010.01.10 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（国十一条） 2009.12.23 财政部：五年内住房转让全额征收营业税 2009.12.17 5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50% 2009.12.14 国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨（国四条） 2009.12.09 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 近期政策一览 政府调控房地产市场的政策主要包括综合性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策等 2011年1月26日“新国八条” 2010年3月14日，来自浙江的王女士