房地产经济学4资料.pptVIP

一、房地产金融市场 二、房地产企业融资 三、住房消费融资; 1 房地产金融市场结构 2 我国房地产金融市场存在的问题 3 我国房地产金融市场的发展对策;; 房地产金融市场的构成 ;我国房地产金融市场存在的问题;;;我国房地产金融市场的发展对策;专题研究：美国次贷危机之多米诺;美国次贷危机“导火索”;次贷危机的连锁反应;背景案例：雷曼倒下;背景案例：长眠于衍生品下的巴林银行;二、房地产企业融资; 房地产企业融资;1 房地产企业的融资决策; 不用还的钱——股权投资和融资 股权投融资VS贷款、借款、债券 股权投(融)资的资金来源 (1)金融机构，包括投资银行、商业银行、保险公司，证券公司 (2)投资基金 (3)房地产企业 (4)大型企业;股权投资的方式 分红 股权投资+期权投资 分红+还款 成功融资 第一、融资目标???确 第二、充分的准备 第三、文件包装???? 此外，还要向投资方提供营销策划、公司结构、管理班子、财务预算、股权结构方面的资料。譬如投资方通常对管理班子的要求很高，涉及到管理层次、管理思想等，公司的股权架构也会影响投资方的合作选择。 ;2 房地产企业股票融资;3 房地产企业债券融资;3 房地产信托融资;4 房地产基金融资; 海外地产基金难服中国水土？(2004) “干柴烈火”的格局能否带来“洞房花烛”？ 海外基金只肯锦上添花，不愿雪中送炭，而握锦在手的国内房地产商又嫌海外基金要求的回报率太高。 2003 “121号文件”带来的转机：银根紧缩/“8.31大限”：地根紧缩 合作：4月份，顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。5月，荷兰国际集团宣布收购一家亚洲房地产基金，再度与复地集团合作投资上海房地产。6月，金地集团和摩根士丹利房地产基金、上海盛融投资公司共同出资成立一家项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55%。 障碍：利益分歧、投资理念、法律障碍 趋势 　　　;案例分析：万科多元化融资VS顺驰易主;三、住房消费融资;住房消费融资;我国住房消费融资现状;住房抵押贷款的流程;国外的住房金融模式;美国市场化的住房消费融资模式;我国住房金融模式的改革; P89我国的住房抵押贷款证券化; 中国全面地把资本送到美国 中国，上海——一个面临经济困境的发展中大国不大可能成为世界上工业化强国的资本来源。但有巨额贸易盈余并建立了外汇储备的中国正在购买美国的政府债券，特别是财政部债券和联邦抵押协会(房利美)与弗雷德协会(房地美)所发行的债券。 这对美国人是一件好事。这种投资增加了美国住房市场的流动性，并有助于降低美国的利率。而且在未来若干年中，中国还会继续购买大量美国债务。 一位前中央银行官员称一个贫穷的农业国家为美国这样的工业化强国的投资筹资是“可耻的”，中国应该把自己的资本投资于正在增长的经济。另一些抱怨认为中国甚至没有得到其投资的好收益。其平均为1300亿外债支付7%-8%的利息，但它1400亿投资于国外的储备只赚到5%左右的收益。 但中国有充分的理由把一些资本送到国外。它的固定资产投资在1996年高达国内生产总值的34%。值得怀疑的是，中国能否不浪费资金或加剧通货膨胀而保持这个比率。在过高的支出破坏了国民经济之前，泰国的这一比率是40%，韩国是37%……;在消费低的情况下，货币的积累把资本推向海外。结果是：中国的资本向各地扩散。例如，中国是油田的大买主，已承诺用80多亿美元在苏丹、委内瑞拉、伊拉克和哈萨克斯坦租地。中国大陆的资本还流到香港，在东亚的危机开始有某种缓解之前，这种资本在香港有助于不动产价格上升。中国甚至允许把资本盈余用于帮助有困难的邻国：在国际货币基金紧急援助泰国和印度尼西亚时，北京承诺了10亿美元。大多数货币流入了美国国库券。而且，中国的中央银行也和世界其他国家的50家中央银行一样，借钱给联邦抵押协会(房利美)，该协会用这些资金购买银行和其他机构给予普通美国人的住房抵押贷款。货币涌入保持了市场流动性，并降低了美国购房者支付的利率。　　 华尔街杂志，1998.10