房地产开发企业所得税相关内容详解资料.pptVIP

房地产开发企业所得税相关内容详解 内蒙古道勤税务师事务所 陆红鹰 一、房地产开发流程介绍 经营特点：审批环节多、开发周期长、产品种类多、投资额大、开发模式多 二、未完工开发产品、完工开发产品的所得税处理 三、开发成本的核算、计税成本的确认 四、不同开发模式的财税处理 经营特点：审批环节多、开发周期长、产品种类多、投资额大、开发模式多 前期手续： 施工阶段： 后期手续： 拿地：用地取得方式介绍 办理开发前四证：各环节取得的重要资料 一、房地产开发流程介绍 二、未完工开发产品、完工开发产品的所得税处理 三、开发成本的核算、计税成本的确认 四、不同开发模式的财税处理 土地手续 预售手续 施工手续 工程施工 竣工验收 规划手续 综合验收 房产手续 前 期 手 续 施 工 阶 段 后 期 手 续 --------------------------------------------- -------------------------------------------- 项目核准 销售楼盘 房地产开发过程主要阶段 （一）土地一级市场取得。 1、通过国家出让方式获得： 出让：国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须通过招拍挂方式出让。 （1）出让方式： ○净地出让： ○毛地出让： 补偿方式：货币补偿、产权调换 补偿入账依据？ 拆一还一的税务处理？ 一、用地取得方式介绍 《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。 （一）土地一级市场取得。 1、通过国家出让方式获得： 31号文第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： 　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 例：KJLJ\Lcqbc.docx 思考：拆一还一发票金额是否等于视同销售收入金额？ 一、用地取得方式介绍 《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。 （一）土地一级市场取得。 1、通过国家出让方式获得： （2）成本核算：开发成本-土地出让金、土地征用及拆迁补偿费 （3）重要资料：土地成交确认书、国有土地使用权出让合同、拆迁补偿协议 2、通过国家划拨方式取得： 划拨：是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。 未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。 2007年的《经济适用住房管理办法》的第七条规定：第七条　经济适用住房建设用地以划拨方式供应。 一、用地取得方式介绍 《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。 （一）土地一级市场取得。 2、通过国家划拨方式取得： （1）划拨方式： ○无偿划拨： ○有偿划拨： （2）重要资料：建设用地批准书 3、通过征用集体土地取得 重要资料：集体土地征用协议、征地补偿方案、集体土地征地补偿协议等 （二）土地二级市场取得 1、通过转让方式取得： （1）转让条件： 一、用地取得方式介绍 《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。 （二）土地二级市场取得 1、通过接受转让取得： （1）转让条件： 2007年修订的《城市房地产管理法》第三十九条： 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 一、用地取得方式介绍 《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。 （二）土地二级市场取得 （2）税务规定： （3）司法解释： 链接：KJLJ\tdzr.docx （4）重要资料：土地转让协议、评估报告、付款证明等。 2、通过接受直接投资取得： 3、通过股权转让方式取得： （1）税收影响？ （2）重要资料：投资协议、股东会决议、评估报告等。 一、用地取得方式介绍 《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。 （一）委托规划设计，办理《建设用地规划许可证》 《建设用地规划许可证》