房地产企业所得税政策解析_107p_资料.ppt

房地产企业所得税政策解析 常熟市国税局政策法规科 王 昱 2011.03.16 房地产开发企业的特点 复杂性、多样性和滚动开发性 生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定 集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门 关注和调控力度大：利益博弈区、国八条 第二部分：主要内容解析 一、收入确认的处理 二、成本、费用的扣除 三、计税成本的核算 四、特殊事项的处理 五、新老政策的衔接 一、收入确认的处理 （一）收入确认的范围 （二）收入确认的时点 （三）视同销售 （四）销售未完工开发产品的所得税处理 （五）预租收入确认时点 (一)收入确认的范围 　 　开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 《办法第五条》 关注代收代缴款： 纳入开发产品价内或由企业开票的，确认销售收入； 未纳入开发产品价内并由其他部门、单位开票的，作代收代缴款项，不确认销售收入。 　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 (二)收入确认的时点 　企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 　2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（注意：定金、订金和诚意金区别与处理） 　 (二)收入确认的时点 3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (二)收入确认的时点 　4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 　(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（注意：支付手续费不能直接冲减收入，应由受托方开据服务业发票作为费用列支 ） 　 (二)收入确认的时点 (2)采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（孰高原则） 视同买断的委托销售 收入确认的金额： 受托方与购买方签订销售合同，按买断价格确认 企业与购买方签订销售合同，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同，按孰高原则确认收入 收入确认的时点：收到受托方已销开发产品清单之日 　(3)采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 超基价分成方式的委托销售 收入确认的金额： 受托方与购买方签订销售合同，按基价加上按规定取得的分成额确认 企业与购买方签订销售合同，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同，按孰高原则确认收入 收入确认的时点：收到受托方已销开发产品清单之日 (二)收入确认的时点 　(4)采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。《办法第六条》 (也就是说，包销期外按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入之和。 ) 　　　　　　　　　　　　　 （三）视同销售 （一）视同销售收入的范围 　企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转