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普通高等教育“十一五”国家级规划教材 最新房地产经营管理丛书 东北财经大学出版社 第七章 房地产抵押贷款 目 录 第一节 房地产抵押贷款概述 第二节 房地产抵押贷款的运行 第三节 房地产抵押贷款的种类与形式 第四节 房地产抵押贷款市场 第一节 房地产抵押贷款概述 一、房地产抵押贷款的内涵及特征 （一）房地产抵押贷款的内涵 1.抵押 2.抵押贷款 抵押贷款是由借款人以其财产向银行或其他金融机构作抵押获取贷款的一种融资形式 第一节 房地产抵押贷款概述 3.房地产抵押贷款 房地产抵押贷款，是指银行对借款人（抵押人）以土地有效期间的使用权、房屋的所有权连同相应的土地使用权作为抵押物而发放的贷款，也可以说由借款人所拥有的房地产抵押给银行获得的贷款。 第一节 房地产抵押贷款概述 一般来讲，房地产抵押贷款的需求者主要有以下三种： 第一种，土地开发商。 第二种，住房发展商（开发公司）。 第三种，购（建）住房的职工和城镇居民。 第一节 房地产抵押贷款概述 从以上所述的房地产抵押贷款内涵中可以看出，它有以下几个方面的内在关系： 1.它能充分发挥房地产不断升值的机制，刺激贷方的放贷积极性。 2.借贷人在借款风险的大小、贷款利率的高低以及抵押物价值的大小之间形成了不同取舍的制约关系。 3.个人的偏好进入了房地产抵押贷款市场。 4.抵押市场的存在与否，取决于多种情况。 第一节 房地产抵押贷款概述 （二）房地产抵押贷款的基本特征 1.以抵押为前提建立信贷关系 2.以房地产抵押为条件，以融通资金为目的 3.通过放贷为借款人服务，同时也为贷款人服务 4.房地产抵押贷款是现实的责任担保 5.抵押物的所有权有可能归抵押权人 第一节 房地产抵押贷款概述 二、房地产抵押贷款的功能与作用 （一）增进居民福利和效用，提高居民购房能力 （二）加强房地产开发企业的经济实力，推动房地产业快速发展 （三）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，推动经济的合理运行 第一节 房地产抵押贷款概述 （四）降低贷款风险，提高信贷效益，促进房地产金融业的进一步发展 （五）增强了对借款人的风险约束 （六）影响着以建筑业和建材业为导向的众多产业的发展 （七）具有拉平经济周期的作用 第一节 房地产抵押贷款概述 三、房地产抵押贷款的需求和供给分析 四、中国开展房地产抵押贷款业务的必要性 （一）是发展市场经济和加速住房商品化进程的客观要求 （二）是房地产业运动的内在要求 （三）是房地产金融业发展的现实需要 第二节 房地产抵押贷款的运行 一、房地产抵押贷款的实施原则 （一）抵押物足量原则 （二）减少风险原则 （三）法律效力原则 1.抵押财产的法律效力。 2.抵押贷款合同的法律效力。 3.抵押财产处分的法律效力。 第二节 房地产抵押贷款的运行 二、房地产抵押贷款的实施 （一）房地产抵押的设定 一般来讲，下列房地产或权益可以设定抵押： 1.城镇国有土地使用权。 2.依法取得所有权的房屋及其坐落地的土地使用权。 3.依法生效的房屋预售（购）合同。 第二节 房地产抵押贷款的运行 （二）房地产抵押贷款中抵押率的确定 影响抵押率高低的因素及确定原则主要有： 1.贷款风险因素。 2.借款人信誉。 （三）房地产抵押贷款的申请 （四）房地产抵押贷款的贷前审查 1.对抵押房地产的审查与分析 2.对借款人的资格的审查 第二节 房地产抵押贷款的运行 （五）对抵押房地产的估价 （六）抵押房地产的保险 （七）抵押贷款合同的签订和登记 （八）抵押登记 （九）抵押房地产的占有、管理和处分 第二节 房地产抵押贷款的运行 三、房地产抵押贷款通用的几个指标 （一）贷款价值比（LTVR） （二）偿债能力比（DCR） （三）最大贷款额 （四）营业费用比（OER） （五）盈亏平衡比（BER） 第三节 房地产抵押贷款的种类与形式 一、房地产抵押贷款的种类 （一）根据融资目的的不同分类 （二）根据利率确定方式和计算方法的不同分类 （三）根据抵押条件和依据的不同分类 第三节 房地产抵押贷款的种类与形式 二、房地产抵押贷款的主要形式 （一）普通住房抵押贷款 （二）住房抵押和保证人担保相结合的抵押贷款 （三）低息优惠住房抵押贷款 （四）美国住房反抵押贷款和住房分级偿还抵押贷款 （五）住房抵押和住房储蓄相结合的住房抵押贷款 （六）住房抵押和住房基金相结合的住房抵押贷款 （七）房地产经营性抵押贷款 （八）地产使用抵押贷款 （九）过桥贷款 第四节 房地产抵押贷款市场 一、国外和中国香港地区房地产抵押贷款市场概览 （一）美国的房地产抵押贷款市场 1.按贷款性质划分，美国房地产抵押贷款可分为以下六大类： （1）建筑贷款（construction loan）。 （2）常规抵押贷款（convention mortgage）。 （3）