昆明青年路商圈商业市场的调查报告.docxVIP

昆明青年路商圈商业市场调查报告 　　昆明金鹰天地购物中心　　开发商：金鹰国际集团　　项目概况：金鹰天地购物中心集高品位时尚商业、文娱康乐、超五星级酒店为一体14层高层，地下为3层。项目占地面积：为12761平米，总建筑面积12万平米，其中商业近8万平米，金鹰国际酒店4万多平米，商业配套约万平米。　　购物中心一至八层为商业中心，设有餐厅、休闲娱乐中心、健身房；九层至十四层为五星级酒店，酒店总面积万平米，客房288间；三层的地下室，设有超市、大型停车库。内设酒店、餐馆、食堂、咖啡馆、饮食广场、商店、超级市场、室内运动场、保龄球场、体操馆和中大型停车场。　　项目定位和特色：　　昆明金鹰天地是继昆明金鹰购中心之后，金鹰国际在青年路又一　　恢宏力作，与邻街的金鹰购物中心邻街呼应，将高端奢华在青年路商圈实现完美交融，成为青年路商圈乃至昆明业亮点。项目集商务、购物、娱乐、文化、体验为一体，全力打造成一站式商业综合体的典范。　　金鹰天地，以18-38岁都市年轻主流消费群为目标，倡导“都市时尚流行目的地”的经营理念，诠释时尚潮流的消费方式、传递健康快乐的生活情怀。金鹰天地以引领都市消费潮流为目标，荟萃国际潮流服品生活超市、时尚运动休闲、中西特色美食、五星数码家居生活、动感电玩及儿童乐园等丰富业态荟萃时尚流行、点亮一城璀璨。　　入驻品牌：　　业态布局：　　B1精品生活超市　　1F国际时尚名店　　2F国际潮流服饰　　3F少淑女装时尚男装　　4F3C数码休闲运动　　5F儿童乐园生活家居　　昆明主要商圈表：　　昆明由于历史和地理原因形成了众所周知的三大核心商圈，即以零售百货业为主的三市街商圈、青年路商圈及白塔路商圈，三大次级商圈以超市为主的小西门商圈，餐饮娱乐为主的昆都商圈及批发为主的螺蛳湾商圈，以及六大商圈周边零散、不规范存在的商铺和商场共同形成的城市商业格局。　　商业核心地带三市街商圈　　由百货商场和临近的正义路街铺构成，代表商场有柏联百盛、昆明百货大楼，正义路街铺单店，营业面积通常在３０－８０平方米；正义路和南屏街是昆明商业最繁华的地段，日用百货和服装是其主要业态，两大百货均坐落附近，每日人流不断，商业气氛浓厚。　　每逢节假日、黄金周，核心商圈所迸发的“热效应”以无法估计的能量四处绽放，百盛、百大新旧两店、肯德基、麦当劳餐厅人流如织，三市街成为最为火爆的核心地带，甚至影响了处于商圈边缘位置的金马碧鸡及东寺街。究其原因，身处昆明城市中轴线上的地理位置得天独厚，几经城市改造，这里的配套设施越来越完备，中西式餐饮、品牌店、大卖场等各种业态齐全，条件日趋优越。　　与百货相互呼应的是，家电卖场的加入，成为三市街商圈最强有力的补充，最为尖锐的竞争集中在百大家电与国美顺成店之间，两店仅一街之隔，促销人员的距离也仅１０米不到。竞争以针尖对麦芒形成了近距离的相互对垒态势，此种局面在昆明市场并不多见，再加上身处黄金位置的红华家电，一向在次核心商圈游走的家电大卖场入驻核心商圈，也成为昆明商业的一大特色之一。　　年轻朝气青年路商圈　　由百货商场和临近的青年路、人民中路街铺构成，代表商场有新西南广场、时尚春天、仟村百货，青年路街铺单店营业面积通常在３０－８０平方米；青年路以时尚一条街，精品服装为主，各种各样品牌专卖店琳琅满目，年轻、朝气、时尚，是这条商业街的标志。　　尽管青年路商圈一直都未有大起色，但不少商家仍然坚信：青年路仍有望迅速崛起，挑战容量有限的三市街商圈。毕竟，在写字楼林立的周边环境里，这里流动的高质量人群依然可能成为未来高品质商品的消费群。与三市街商圈消费群的复杂性不同的是，青年路聚集的更多的是本地消费群，容易培养购买忠诚度且有效购买率高，这也是备受商家青睐的原因之一。　　交通及强有力商场的欠缺，成为青年路商圈的最大困扰。寻找适合青年路商圈的最佳定位业态，已成为不少商家着力思考的问题。目前正在重造中的新西南广场所要解决的也是这些问题。与大卖场不振作的情况相比，青年路上的专卖店至今兴盛不衰，足以证明商业在此发展的潜力。　　高档、运动白塔路商圈　　代表昆明高档消费的金龙百货位于白塔路商圈；白塔路商业以金龙百货为主，辅以一些餐饮娱乐，街铺档次与百货相差较大，不利于以后的发展，而东风东路以运动系列而闻名，几乎集中了昆明所有主要的运动品牌，经营状况良好。　　可以说，是金龙百货成就了白塔路商圈的发展，而运动产品则成为商圈的良好补充，这一商圈的特点是主题鲜明，购买消费群都较有特点，尽管人流量上并不占优势，但有效购买率非常之高，这也　　是金龙百货屹立昆明多年的秘籍之一。值得一提的，金龙百货的衍生之作金格中心即将开业，两店相隔距离不过５分钟的路程，假如是品牌及经营上寻求差异化竞争，细化市场，那么由两个店所带动的消费