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Real Estate Finance 房地产金融 第五章 房地产保险 房地产保险是整个社会保险的组成部分，是指以房地产作为标的物，根据订立的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资金保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。 本章主要从房地产保险的概述、房地产保险合同、 房地产保险的运作、 房地产保险的主要险种等几个方面来进行介绍。 第一节 房地产保险概述 一、与房地产有关的风险 房地产包括房产与地产两方面，由于土地一般不存在灭失的风险。因而房地产风险一般是指房产风险。房屋从设计、营建到销售、服务等环节都面临着损失的可能。就与房地产有关的风险的潜在损失所涉及的客体即保险的对象来说，可分为财产损失、责任损失和人身损失。 1．房地产财产损失 房地产财产损失除了按自然原因、行为原因、政治原因、经济原因和技术原因分类外，还可以按损失原因的不同分为直接损失和间接损失。直接损失指的是房地产财产因自然风险或行为风险等的作用下造成房地产本身直接损坏或灭失，导致房地产本身价值减少的部分。如房屋被大火烧毁，就属于直接损失。间接损失指的是房地产财产价值因其他财产的直接损失而降低的部分以及因财产直接损失使未来营业收入的减少及支出增加的部分。例如，商场附近修建铁路，使得客流减少导致营业收入相应降低给商场带来损失。 2．房地产责任损失 房地产责任损失是与房地产相关的责任损失，它涉及房屋的设计、营建、销售、消费和服务等环节。由于这些环节的相关人员（单位）的责任，而发生房屋设计不当、营建质量低劣和管理不善等造成的对第三者人身伤害或财产损失，相关人员（单位）就负有赔偿责任。房地产责任损失还包括房屋的所有人或使用人因妨碍他人利益而产生的责任损失。如房屋所有人或使用人擅自移动、改变承重结构而影响邻居，导致他人人身伤害或财产损失，房屋所有人或使用人对此应负有赔偿责任。 3．房地产人身损失 它主要是指个人住房抵押贷款的借款人或个人房地产分期付款的付款人在一定时间内（通常是债务偿还期内）死亡，而给债权人带来的损失；它还包括房地产行业的职工人身伤害损失。 二、房地产保险的含义 房地产保险就是指在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的保险。就其本质而言，房地产保险是一种经济补偿制度，这一制度通过对有可能发生的不确定性事件的数理预测和收取保险费的方法，建立保险基金；以合同的形式，将风险从被保险人转移到保险人，由大多数人来分担少数人的损失。这个定义有四个核心要点： 房地产保险按保险的对象可以分为房地产财产保险、房地产责任保险和房地产人身保险。由于房地产责任损失危及的对象主要是财产与人身两大类，因而从严格意义上来说，房地产保险按保险对象划分为房地产财产保险和房地产人身保险，且以房地产财产保险为主。 房地产保险承保的都是具有潜在损失的风险，但不是所有具有潜在损失的风险都要由保险人来承保。保险人承保的是纯粹的风险，并且要符合如下条件：风险必须具有偶然性；风险必须具有意外性；风险必须具有可测定性以及风险必须是导致较大的经济损失。房地产保险只保符合条件的可保风险。 三、房地产保险的作用 房地产保险通过对房地产领域因自然灾害和意外事故造成的保险责任范围的损失提供经济补偿或资金给付，对房地产业的发展起积极的作用。这种作用主要体现在以下几个方面： 1．抵御意外事故，实现经济补偿 房地产保险可以使人们在房屋及其相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失以后，可以获得一定的经济补偿，帮助受灾企业迅速恢复生产经营，帮助受灾家庭迅速重建家园，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保障，有利于社会安定。 2．推进住房制度改革，解除居民后顾之忧 随着住房制度的改革，居民住房自有化的比例上升，住房这个大商品正逐步走向市场。随着住房改革的深入，个人购买房屋正逐年增加。住房安全与否对一个家庭来说极其重要，对住房的质量要求也十分迫切，这就要求保险公司为拥有私房的居民及时提供保险服务。 3．增强投保人的信用，促进资金融通 随着住房商品化进程的加速，个人住房抵押贷款将成为金融机构资产业务的重要组成部分。银行为了保障贷款资金的安全，要求借款购房者投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全或者要求购房者投保房屋抵押贷款还款保证保险，这可以增强有关当事人的信用，促进房地产资金的融通。 4．保障社会财富安全，增强社会防灾救灾力量 房地产保险的承保人可以对被保险的房屋财产等的安全情况进行检查，运用日常业务活动中积累的防灾防损经验，向被保险人提出消除不安全因素的合理建议和措施，并运用保险费率高低这一经济手段，督促被保险人实行防灾防损，从而起到促进保障社会财富安全的作用。同时，