世联福建隆盛地产岳阳项目前期提案-26ppt资料文档.pptVIP

* 前 言 通过与福建福隆地产领导的沟通,以及对项目地块及岳阳市场的考察,我司对该项目有了初步认识。本提案将着重阐述我司对项目的认识、项目定位及规划思路。本提案为初步设想，需要深入研究市场后，近一步细化与完善，审阅时谨请留意！ 目录 项目概况及初步评析 项目初步定位思路 项目规划建议 项目营销思路 为什么选择我们 我们的足迹 项目概况及初步评析 项目概况及初步评析 本案位于岳阳市城市中心，地理位置极佳，地块呈不规则状。南临 巴陵中路，北临站前街。总用地面积28923.2平方米，容积率不大于4。 建筑限高70米，住宅户型配比90平方米的户型必须超过50%。 项目概况及初步评析 地块评析： 1、地块处于岳阳商业中心地带，生活、交通设施都很完善。但缺乏景观资源，东西两侧 都是老式居民住宅，环境较杂。 2、由于拿地成本较高，按建筑面积11.6万平方米，楼面地价为1120元/平方米，加上建安 成本，估计每平方米的成本可能在3000元/平方米左右。 3、由于地块呈不规则状及东西两侧的住宅，和住宅90平方米的户型必须超过50%等约束， 都增加了项目规划设计的难度。 4、从地块的感觉，项目如果要取得好的收益，必须加大商业面积的比例，但目前岳阳大 型商业的开发以处于极度饱和状态，而且大型商业销售存在难度大、周期长、后期经 营繁琐等问题。 5、从市场的角度分析，目前岳阳写字楼需求不大，写字楼销售也存在销售难度大、周期 长等问题，建议不开发写字楼和酒店物业。 因此，本案在“快速销售、快速回款、尽量少持有物业”的前提下，只有提高住宅品质从而提升住宅单位售价，尽量压缩大型商业面积。换句话说就是“如何把握好住宅、商业两者之间的比例，是项目成功的关键所在”。 项目初步定位思路 项目定位初步思路 定位分析 1、本案地处岳阳城市中心，要求在建筑品质、规划、形象上体现高品位、时尚、休闲 的特点； 2、项目消费商圈覆盖岳阳及周边地区，如何吸引消费者来此进行消费并形成习惯是项 目定位的关键； 3、目标消费群多为中高收入阶层，对购物场所和品位又一定的诉求，需要在项目定位 上得以体现； 4、项目商业铺位以销售为主，如何解决好铺位销售于招商经营的关系，使项目能够正 常运作； 5、定位上要突出街区商业+住宅的新业态模式，增加休闲性商业的比例，即在休闲的过 程中达到消费的目的； 6、住宅定位要突出居住城市中心的荣耀感和闹中取静的舒适性； 项目定位初步思路 1、坐享岳阳最成熟的商圈—岳阳步行街，日均近20万消费人流。 2、打造岳阳首条最具时尚休闲概念的体验式室内步行街。 3、闹市区的私人领地，独享繁华都市风景。 4、以文化娱乐拉动时尚消费，将休闲与消费形成互动。 5、商业与住宅动静分离，既紧密相连又互不干扰。 商业定位 项目定位初步思路 岳阳首条“BLOCK”体验式室内购物步行街 休闲，处处体现人性化功能； 体验式购物，让消费者与商品全方位接触； 时尚品牌，尽享与潮流的同步； 餐饮文化，体验“吃遍天下”的感觉； 住宅定位 项目定位初步思路 远眺，八百里洞庭湖光山色； 近揽，繁华的都市街区流光溢彩； 享受，城市中心的闹中取静； 品味，成功人生的精彩生活； 项目规划建议 项目规划建议 项目营销思路 项目营销思路 概念线城市之巅 魅尚之街 投资线临街旺铺 升值无限 项目销售重点放在商业铺位上，采用复合营销传播手法，将实际销售与广告、促销、公关等紧密结合。强调战术上的高度统一性。传播的主要力量放在对投资前景、盈利概念以及信心保证的大力渲染，辅以宣传商铺本身功能，要点是对投资者的攻心战。 即： 炒热概念 → 吸引关注 → 引导投资 → 引爆购买 营销主题 项目核心卖点： 一、开发商强强联手、共同打造岳阳最具品位的商业步行街； 二、“第四代”复合式产权街铺，间间旺铺，铺铺通街； 三、国内知名商业管理团队参与管理，进一步提升了商铺的经营价值； 四、城市中心，纯正的原始股，升值空间巨大； 五、与香港人、闽浙人一起赚钱，做真正的大赢家； 六、全程高效率、低成本一条龙运作。降低经营风险； 七、“先招商后销售”买铺就有租金收，做知名品牌的房东； 八、“低投入、高回报”，一间黄金铺，财富通三代； 项目营销思路 营销攻略 项目营销思路 拔高形象，树立品牌 本项目的形象兼具异域风情和休闲消费，是具有较强的高品质特性。要通过对“异域风情”及“休闲消费”的生活方式宣传拔高项目形象，树立“异域风情，魅尚之街”的项目品牌。 整合推广，体验营销 整合运用各种营销手段和媒体通路，每一环节都要紧围饶着主题定位，从诉求