世联地产许昌空港产业园项目操作过程简介资料文档.ppt

许昌空港产业园项目操作过程简介 谨呈：河南民航房地产有限公司 世联自2009年7月参与本项目，与贵司共同合作一年。在此过程中，我们共同经历了从一张白纸开始的项目策划与发展方向的深入探讨，三方合作共同推动规划方案落地，以及目前反复推敲构建更具市场竞争力产品的不同工作阶段。 以下是对本项目以往完成工作的简要梳理与回顾…… 项目背景1：项目位于许昌东部政务新区，紧邻规划中综合性交通枢纽，区位优势显著 项目背景2：区域周边陌生，占地880余亩，综合容积率2.5以上，地价20万/亩 项目背景3：本项目划分为三个阶段，目前处于第三阶段 本次汇报内容 本次汇报内容 在过去的第一阶段工作中，世联项目组就许昌空港产业园区项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究 第一阶段客户需求与目标 项目属性界定：位于三线城市新区的大规模区域开发项目 第一阶段研究思路：从长期发展战略与开发实施策略两个层面分析 异地航站楼作为城市机场的接驳站，不足以对项目未来的发展定位起到决定性的影响作用 航站楼作为城市机场的接驳站对于本项目来说仅仅是为商业提供了一些过境消费人口，不足以对项目未来的发展定位起到决定性的影响作用 而案例告诉我们，高铁站点会对城市及区域产生巨大影响 国内高铁站前区规划：国内即将开通高铁的城市，其高铁站前区一般都规划为城市新的中心区 国外高铁站前区案例：高铁站点具有较强的集聚作用，周边一般都会形成功能复合的功能中心，成为城市中的功能节点 本项目作为高铁站前区，能够发展什么样的功能？要回答这个问题首先必须对许昌市现状酒店、商务和商业市场进行分析 许昌目前酒店整体档次不高，接待能力小 酒店市场整体经营状况良好，高端酒店认可度更高 随着区域人气的集聚，东城区酒店发展条件逐渐成熟，本项目开发酒店具有可行性 许昌办公物业处于启动发展阶段 市场上的办公需求多以位于城市核心区的商务公寓的形式进行满足 根据一般规律，贸易物流和制造加工型企业对纯写字楼物业的需求发生在企业稳定成长和成熟阶段，而高级服务类企业在早期阶段即有这一需求 许昌贸易物流业目前还处于发展阶段，办公需求以企业自建的办公楼进行解决 工业产业链条不完整，产业集群水平还处在发展阶段，办公需求以企业厂区办公解决 第三产业发展水平不高,服务类企业还处于创业阶段,规模小,对写字楼需求小 因此作为新区中不成熟的地块，本项目近期开发办公物业的风险很大 市场整体情况：综合来看目前许昌的商业发展动力充足 市场整体处于快速发展期向结构调整期过度阶段 具体表现为（1）商业形式以临街商铺和步行街为主，出现数家集中式商业 （2）商业布局分散，缺乏聚集效应 （3）市场垄断性强，集中商业以本土开发商“胖东来”一支独大 市场竞争者的缺失造成商业档次两极分化严重、商业业态单一雷同 真正能够满足城市中间阶层的中档、特色化商业存在缺失，不能满足市民的需求 东城区由于居住人气不足，区域内商业目前刚刚处于起步阶段，多以住宅底商的形式 目前东城区区位优于本项目的商业尚在培育阶段或经营状况不理想，本项目商业开发的风险很大 以区域的视角对影响本项目区域的三大要素进行分析 中原城市群规划、许昌城市总体规划、中原电气谷的发展以及高铁站点对东城区以及站前区域影响力总结 受三大合力作用影响，东城区将加速成为许昌城市化和各项城市功能升级的承载地 本项目具有承接综合功能中心的优势（1）：根据高铁站点发展的规律，本项目区域是发展城市功能中心的最佳区位 本项目具有承接综合功能中心的优势（2）：本项目区域是与包括中原电气谷在内的许长产业集群带建立空间关联最便捷的区域 本项目具有承接综合功能中心的优势（3）：本项目区域紧邻商业网点规划中的区域型商业中心 本项目具有承接综合功能中心的优势（4）：本项目区域是东城区未开发土地中区位最佳的大规模地块 通过对国内二、三线城市新兴的政务（商务）新区发展历程的研究分析，我们总结新区在不同阶段各类型物业的发展特征，我们对东区未来的发展进程进行预判 并在此基础上我们分析最适合本项目各类型物业的开发时序 结合市场实际确定本项目发展策略 酒店物业 商业物业 住宅物业 市场现状 我们认为以提供商务接待为核心功能，形象鲜明、功能复合、特色突出的高等级酒店是近期航站楼酒店的开发方向 本项目商业发展策略主要解决两个问题 综合考虑项目区位条件、开发要求及企业未来的经营风险，我们认为这几种模式都不完全符合本项目候机楼商业开发的要求 但是，可以根据许昌市商业发展中的缺失，借鉴living mall模式，发展一定规模体验式的休闲娱乐商业，与酒店、交通节点形成共生体系 结合企业自身特征，我们认为本项目远期商业最适合定位为区域级商业 远期区域型商业建议留足弹性，以商业裙楼的形式规划设计，根据区域商业氛围的发育程度采取不同的应对策略 市场现状：产