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收益乘数法和多因素综合评价法在商铺批量评估中的应用 韩宣伟 蒋文军 摘要：批量评估的关键在于用科学而又有简洁的方法，在较短时间内处理大量的物业估价，建立模型的目的也是如此。本文所介绍的收益乘数法，实际上就是遵循了这样的思路，即用相对简单的收益乘数法来代替计算繁复的收益法。 关键词：商铺批量评估；收益乘数法；多因素综合评价法；应用 随着我国房地产业的迅速发展和税制改革的稳步推进，城市房屋批量评估日益受到专家学者和相关部门的关注。鉴于国内关于城市房屋批量评估的理论和实践较少，更未形成系统规范的评估技术规范和标准，一定程度上制约了我国税制改革及相关领域的发展。 自2009年底开始，我们历经10个月的探索和实践，完成了对杭州市上千个路段的商铺（不含大型场、专业市场）评税数据库建设，并通过专家组验收。这是继普通住宅、别墅排屋和写字楼数据库的成功建设并运用于税收征管之后，又一个覆盖杭州市全城区的批量评估项目。 在杭州市商铺批量评估项目中，我们通过反复论证，在不同阶段分别采用了方格网法、多因素综合评价法和收益乘数法，在一定程度上解决了商铺批量评估的相关技术难题。笔者期望藉此项目的切身体会，为业内同行和相关部门提供借鉴。 一、采用方格网法划分评估区域 就一座城市而言，商铺分布面广、影响因素差异大。合理划分评估区域，并据此确定技术参数、调查市场信息，是做好批量评估的前提。 （一）借鉴方格网法形成“虚拟评估区域” 方格网法，是大型场地平整时常用的、根据高程划分挖填平衡区域的方法，主要用于工程土方量的计算。本项目借鉴方格网法，采用基准地价级别、道路类型和商服繁华程度三级标准，将全市划分为100多个理论评估区域，即“虚拟区域”，便于评估参数和市场信息的归类。 （二）评估区域划分标准 1、基准地价级别 根据基准地价分布图，杭州市主城区范围按6个级别进行划分。 2、道路类型 根据车道数量和限速分4级：主干道、快速路；次干道；街、巷；里、弄。 3、路段繁华度 根据本路段商铺总间数和空置间数、商场、公交地铁、居住区等因素评分，结合现场判断，共分5级：高、较高、一般、较低、低。 （三）采用方格网法便于评估操作和信息归类 通常情况下，基准地价级别自市中心向城郊依次衰减；商铺通常沿街道线状分布；繁华程度则与商圈级别和区位密切相关。采用上述三个标准进行评估区域划分，能较为客观地把具有相同（或相似）价格影响因素的商铺划归同类评估区域，既利于市场信息分类，又减小了评估工作难度。 二、采用多因素综合评价法对商铺的异质性进行批量评价 （一）多因素综合评价法 多因素综合评价法，是现行《城镇土地分等定级规程》的主要技术方法。本项目借鉴了此方法，并遵循主导因素原则，舍弃次要影响因素，对商业楼幢和路段综合评判。 1、楼幢综合评价 通过设定影响商铺价格的因素层、因子层及相应的评价标准体系，对沿街商铺楼幢进行综合评判，求取各楼幢的综合分值。 2、楼幢综合分值 楼幢综合分值，是本楼幢商铺价格相对稳定的本质表现，体现本路段不同楼幢商铺价格的优劣差异。 3、路段综合分值 路段综合分值，是本路段商铺价值区别于其他相邻路段商铺价值的综合体现。它是根据本路段内各楼幢综合分值和相应商铺间数，加权平均求取的路段综合分值。 （二）多因素综合评价技术流程 多因素综合评价主要包括以下内容，见图2-1。 （三）多因素综合评价计算公式 1、设定条件 按路段以“楼幢”为单位进行综合评价；设定各楼幢“商业用房的标准分值为100。 2、楼幢评价公式 （公式—1） 其中：Fj-本路段内j楼幢综合分值； Yi-各分档因子标准分值，i=1，2，3，…n； Y2-楼层评价标准分值（百分比）。 3、路段评价公式 （公式—2） 其中：L-本路段综合分值； Fj-本路段内j楼幢综合分值； Mj-本路段内j楼幢商铺间数。 （四）采用多因素综合评价法有效量化了差异因素 采用多因素综合评价法时，针对20多项影响因素，如：结构形式、主楼分类、商铺层数、层高、住改非、商铺醒目度、建筑外观、楼幢商铺总间数及空置间数、楼幢商铺总长及深度、邻路口情况、出入便利度、邻公交地铁情况、邻居住区情况、大型商场影响、经营业态等，进行分档并设定标准的因素因子评价标准体系进行综合评价，可有效地把价格差异量化为评价分值，从而使价格批量评估变得直观和简便。 三、采用收益乘数法批量测算商业用房价格 （一）收益乘数法 收益乘数法，是收益法中直接资本化法分类的一种估价方法。它是利用估价对象某年的某种收益（本项目采用毛租金收益），乘以适当的收益乘数，来求取估价对象的市场价值。 （二）收益乘数法批量评估流程 收益乘数法批量评估的内容及流程，见图3-1。 （三）收益乘数法基本评估模型 房