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投资性房地产核算 我国绝大部分上市公司的投资性房地产采用成本模式计量，只有少数公司采用公允价值计量，如：武汉控股、沱牌曲酒、中国银行、S深发展A、方大A、胜利股份、白云山A、武汉塑料、津滨发展。 拥有较多投资性房产的上市公司如陆家嘴、张江高科、金融街、北辰实业均采用了成本模式。 大部分公司未采用公允价值计量的原因： 1、准则对公允价值计量规定了苛刻的2个条件。且不允许采取估值技术，同一企业只能采用同一种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量，已采用公允价值计量的企业，不能通过会计政策变更转为成本模式。 2、相应的税收政策未开始，企业担心采用公允价值计量会增加税收负担。 3、采用公允价值计量会缩小以后的利润操纵空间。 4、房地产价格处于波动之中，采用公允价值计量会加大企业利润的波动。 一、工作任务 1、成本模式计量的核算 2、公允模式计量的核算 二、账户设置 投资性房地产 ——成本 ——公允价值变动 投资性房地产累计折旧 投资性房地产 三、工作实例 05年末光明公司一建筑物完工交付管理部门使用，价值100万元，自用，20年，无残值。 07初出租，租期2年，租金8万元/年。 公允价值：出租日105万元，07年末110万元，08年末120万元。 08年末收回自用。2010年末出售，售价130万元。按直线法计提折旧。 要求：分别按两种模式进行会计处理。 成本计量模式下的会计处理 （1）05年末投入使用 借：固定资产 100 贷：在建工程 100 （2）06年末计提折旧 借：管理费用 5 贷：累计折旧 5 （3）07年初转换 借：投资性房地产 100（按原始价值入账） 累计折旧 5 贷：固定资产 100 投资性房地产累计折旧 5 注：不确认升值收益 （4）07年末 收取租金—— 借：银行存款 8 贷：其他业务收入 8 计提折旧—— 借：其他业务成本 5 贷：投资性房地产累计折旧 5 注：属经营租赁 （5）08年末 收取租金——同07年末 计提折旧——同07年末 收回自用—— 借：固定资产 100 投资性房地产累计折旧 15 贷：投资性房地产 100 累计折旧 15 （6）09和10年计提折旧 借：管理费用 5 贷：累计折旧 5 （7）2010年末出售 转入清理—— 借：固定资产清理 75 累计折旧 25 贷：固定资产 100 收到价款—— 借：银行存款 130 贷：固定资产清理 75 应交税费——营业税 6.5 营业外收入——处置非 48.5 成本模式的会计处理： （1）将自用的建筑物转换为投资性房地产时， 借：投资性房地产 （原值） 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产 （原值） 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 （2）投资性房地产计提折旧时， 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 （3）取得租金收入时， 借：银行存款 贷：其他业务收入 （4）投资性房地产转为自用时， 借：固定资产 （账面余额） 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备 （5）处置投资性房地产时， 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产 公允价值计量模式下的会计处理 （1）05年末投入使用 借：固定资产 100 贷：在建工程 100 （2）06年末计提折旧 借：管理费用 5 贷：累计折旧 5 （3）07年初转换 借：投资性房地产—成本 105 （按公允价值入账） 累计折旧 5 贷：固定资产