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2007.3 东北财经大学会计学系列教材 高级财务会计 第九章 投资性房地产 第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换、处置及披露 一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义 一、房地产的涵义和特点 （二）房地产的特点 1.房地产物质形态的不可移动性 2.房地产价格的地域性 3.房地产业是城市型产业 4.房地产商品的使用周期长、价值量大 5.房地产市场与商业活动紧密相连 二、投资性房地产的概念和适用范围 （一）投资性房地产的概念 二、投资性房地产的概念和适用范围  投资性房地产与一般房地产的区别 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 一、投资性房地产的确认条件 1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入主体； 2.投资性房地产的成本能够可靠地计量。 二、投资性房地产的初始计量 二、投资性房地产的初始计量 （一）初始计量的原则 二、投资性房地产的初始计量 （二）入账成本的构成 投资性房地产的取得渠道不同，相应地投资性房地产的入账成本的构成也会不同。投资性房地产的取得渠道有如下几种： 1.外购 2.自建 3.其他方式 （二）入账成本的构成 1.外购方式 外购的投资性房地产，按购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，作为入账价值。 （二）入账成本的构成 2.自建方式 自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。 （二）入账成本的构成 3.其他方式 以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。 例题 见教材【例9－1】至【例9－3】 第三节 投资性房地产的后续计量 一、成本计量模式 二、公允价值计量模式 （一）历史成本的含义 （二）成本计量模式的优缺点 （三）成本计量模式的核算方法 （一）历史成本的含义 一、成本计量模式 （二）成本计量模式的优缺点  优点：具有可验证性，因为它是企业在购置或建造投资性房地产时实际支付的价格。历史成本计量模式遵循稳健性原则和客观性原则。  缺点：假如以后经济状况和价格水平发生变化，它就不能反映投资性房地产的未来价值和现行市价。  一、成本计量模式 （三）成本计量模式的核算方法 企业采用成本模式计量，那么投资性房地产与一般的房地产处理方法一样，可参照固定资产的会计期末计量方法。（具体略） 二、公允价值计量模式 （一）公允价值的含义 （二）公允价值计量模式的优缺点 （三）采用公允价值计量模式应满足的条件 （四）公允价值计量模式的核算方法 二、公允价值计量模式 （一）公允价值的含义 国际会计准则委员会（IASC）认为，公允价值是熟悉情况和自愿的各方在一项公平交易中，能够将一项资产进行交换或将一项负债进行结算的金额。 美国财务会计准则委员会（FASB）认为，公允价值是指双方在当前的非强迫或非清算的交易中，自愿购买（或承担）或出售（清偿）一项资产或负债的金额。 我国给公允价值下的定义是：公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产和债务清偿的金额。 公允价值最大的特征就是来自于公平交易的市场，是参与市场交易的理智双方充分考虑了市场信息后所达成的共识，这种达成共识的市场交易价格即为公允价值。 二、公允价值计量模式 （二）公允价值计量模式的优缺点 优点：现时的市场价值为基础，能够准确的反映投资性房地产的现行市价。与历史成本计量模式相比，公允价值模式更具有相关性和可靠性。 缺点：公允价值不易取得，且每隔一定时期就要进行一次，不如成本计量模式方便。 二、公允价值计量模式 （三）采用公允价值计量模式应满足的条件 1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。 2．企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 二、公允价值计量模式 （四）公允价值计量模式的核算方法 企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础