《合肥观澜天下豪宅别墅项目全程营销策划报告》(141页).ppt

PART1　市场分析 高端市场——紫蓬山板块 PART2　本体分析 观澜天下目标客户群： 政府机关高级公务员 企事业单位高层管理者 成功的私营企业主 周边投资客户 城市新兴精英 业内高端人士——房地产老总 高尔夫运动爱好者 ——客户策略：把握核心客户，影响成长客户 PART３　项目定位 PART4　营销策略 PART5　推广部署 PART6　销售部署 户外广告出街： 完成时间：09年4月10日左右 户外高炮、现场指示牌、紫蓬山山门大牌 户外高炮选择明珠广场或者金寨路高架附近，文字方向主要以项目形象为主； 现场做形象围墙的整体成本过高，可适当考虑绕环湖路和高尔夫树三块大牌； 紫蓬山山门处可做三面大牌，起到宣传和引导作用。 销售人员市调和培训： 销售人员市调：合肥市豪宅产品市调、外地经典别墅项目观摩考察（南京）； 销售人员培训：对项目理解、产品、园林、物业管理、别墅产品的培训； 接受电话咨询：对外形象正式出街，开始接受外部的电话咨询。 形象公开期 分阶段营销部署 活动主题：家族徽章征集活动 活动目的：显示产品的唯一性，令买家感受到贵族的尊贵，并引起市场话题从而增加项目的知名度及美誉度。 活动形式： 根据客户的不同姓氏、家族背景、身份、个人喜好等因素，为买家设计独一无二的家族徽章，可以应用于门牌、装修、家私等。 利用各种媒体进行充分事件报道，引起社会话题。 作为项目的推广亮点之一，可以形成长线的营销话题。 形象公开期 分阶段营销部署 蓄水期营销主线 本阶段营销重点：本阶段推广主要针对项目一期产品展开，以产品诉求价值诉求为主，精神价值诉求为辅，加强项目形象的强化； 主要的营销渠道：通过户外、现场、阶段性软文抄作、硬广投放、小众事件活动营销，加强项目市场的影响力； 活动营销配合：“托斯卡纳原味生活体验”、“以球会友”高尔夫公开赛、“托斯卡纳”文化之旅”等。 在紫蓬山，有种生活很托斯卡纳 营销主题分解 如果迷路了，我希望是在托斯卡纳 原味托斯卡纳,田园别墅生活 阅读一个托斯卡纳,阅读一种传奇人生 百年传奇生活的灵感,源自托斯卡纳 时间节点安排：2008年5月初—2008年7月初（根据现场工程进度及市场情况调整） 推广思路：加强产品属性及项目卖点的宣传及强化、树立项目品牌知名度，加强认购前充分的市场预热； 操作思路：媒体宣传积聚人气，项目推介会推广项目、增加项目美誉度，认筹筛选客户，对客户进行梳理，通过客户情况确定后期认筹及开盘形式； 宣传重点：项目产品价值、园林宣传、稀缺资源，通过强化项目卖点，聚积市场热量和充分的市场关注度。 其他配合：涉及销售的所有销售物料到位，现场接待中心（样板房）设计完成、一期景观绿化完成、销售人员进场并进行项目完整的项目培训。 配合活动：“以球会友”高尔夫俱乐部活动、样板生活体验。 蓄水期 分阶段营销部署 精致样板生活体验 样板间体验： ———现场样板间（兼售楼部）对外开放，通过现场体验活 动，营造高端生活品位和生活氛围。 园林景观体验 ———现场一期园林景观已成型，通过现场景观自然景观和内 部景观，营造生活氛围和居住氛围。 高尔夫生活体验 ———通过高尔夫赛事，让客户现场体验高尔夫生活。 尊贵物管体验 ———通过皇家尊贵的物业管理体系，让通过现场体验的 方式让客户亲身体验，豪宅的奢华与尊贵。 蓄水期 分阶段营销部署 “寻找都市绿洲”体验之旅 活动时间：2009年5月23日 与前期客户拓展的接洽单位联合组织“寻找城市绿洲”体验之旅，利用紫蓬山的旅游休闲资源（例如堰湾山庄），举办 “钓鱼比赛”、“美食之旅”、“农家乐体验”等的活动，以“吃”、“喝”、“玩”、“乐”作为诱佴，把目标客户群吸引到项目现场，制造寻找突破消化的机会。 蓄水期 分阶段营销部署 “以球会友”高尔夫公开赛 活动地点：紫蓬湾高尔夫球场 活动时间：2009年5月9日 活动内容： 操作流程：通过高尔夫俱乐部，邀请安徽高尔夫界名人、高尔夫爱好者参加，作为活动赞助商之一，在球赛上宣传项目信息； 邀请对象：主要邀请球会会员、高尔夫活动爱好者、项目的意向客户，信息提前在主流报纸上公开。 物料准备：项目折页、户型图等。 蓄水期主题活动 蓄水期 分阶段营销部署 托斯卡纳文化之旅 活动地点：现场接待中心 活动时间：2009年6月20日（现场接待中心开放日） 活动内容： 操作流程：媒体充分的预热和抄作，主题活动主要有：意大利美食品鉴、托斯卡纳葡萄酒品鉴（蒙大奇诺的布鲁耐罗、卡尔米尼亚诺、齐颜蒂 、普乐恰诺山的贵族、圣吉米尼亚诺的维勒纳恰 ）意大利画展、托斯卡纳摄影展、托斯卡纳的阳光艺术画展等