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房地产估价 项目二： 房地产价格基础 项目二 房地产价格基础 【知识目标】 （1）掌握房地产价格的特征与种类 （2）理解房地产供求与价格的关系 （3）熟悉房地产价格的影响因素 【能力目标】 （1）能够敏锐观察房地产市场的供求关系 （2）能对房地产在不同情况下的价格有一个准确的把握 项目二 房地产价格基础 【项目概述】 房地产估价就是评估房地产的价值。价值的外在表现是价格，理论上是价值决定价格，实践中却是通过价格来了解价值。房地产价格的高低和变动，是众多对房地产价格有影响的因素共同作用的结果。这些对房地产价格有影响的因素称为房地产价格影响因素。因此，做好房地产估价要对房地产价值和房地产价格有全面、深入和正确的认识，应了解各种房地产价格影响因素，掌握它们是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。简言之，房地产的价格和价值、房地产价格的影响因素及其对房地产价格的影响是本课题主要解决的问题。 项目二 房地产价格基础 【情境案例】 某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼，其底层为商业用房，二层及以上各层均为住宅。现在该道路上要建一高架路。该高架路工程2012年6月开始施工，2012年10月结束。 试分析： 该小区道路状况变化对该道路两侧底层的商业用房价格有什么影响？ 对该道路两侧的住房价格又有什么影响？ 项目二 房地产价格基础 课题一 房地产价格和价值 一、房地产价格 1. 房地产价格含义 对价格最典型的两种解释和定义： 价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，通常用货币来表示，虽然不一定用货币形式来偿付； 价格是商品价值的货币表现，价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。 第一种价格定义讲的是“现象”，第二种讲的是“本质”。 课题一 房地产价格和价值 对房地产估价来说，主要是从现象上把握房地产价格的“量”，所以： 房地产价格是指和平地取得他人的房地产必须付出的代价，包括货币、实物、无形资产和其他经济利益。 在市场经济社会，房地产价格通常用货币表示，也可以用实物、劳务等非货币方式支付，例如以房地产作价入股换取设备、技术等。 课题一 房地产价格和价值: 一、房地产价格 2.房地产价格的形成条件 有用性：指某种物品能够满足人们的某种需要，经济学上称为使用价值。 稀缺性：指某种物品的数量没有多到每个人都可以得到（相对缺乏 ）。 有效需求：指对物品的有支付能力的需要。即人们不但愿意购买而且有能力购买。 房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。 课题一 房地产价格和价值: 一、房地产价格 3.房地产价格的特征（与一般物品相比） 区位性：房地产价格与区位关系密切。 权益性：房地产价格实质上是房地产权益的价格。 形式二元性：房地产价格同时有买卖价格和租赁价格。 形成个别性：房地产价格容易受交易者个别情况影响。 形成长期性：房地产价格形成的时间通常较长。 另外，还有高值性、差异性、趋升性等。 课题一 房地产价格和价值 二、房地产供求与价格 1. 房地产需求 房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买（或承租）的数量。 形成需求两个条件：消费者愿意购买；消费者有能力购买。 影响房地产需求量的因素： ①该种房地产的价格水平； ②消费者的收入水平； ③消费者的偏好； ④相关物品的价格水平 ⑤消费者对未来的预期。 二、房地产供求与价格 房地产的需求曲线 表示房地产的需求量与其价格之间的关系—某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动 。 二、房地产供求与价格 2. 房地产供给 指房地产开发商和拥有者(出售人或出租人)在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。 形成供给的两个条件： 房地产开发商或拥有者愿意供给；房地产开发商或拥有者有能力供给。 影响房地产供给量的因素： ①该种房地产的价格水平； ②该种房地产的成本； ③该种房地产的开发技术水平； ④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。 二、房地产供求与价格 房地产的供给曲线 供给曲线表示房地产供给量与其价格之间的关系——某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变化而变动。 二、房地产供求与价格 3. 房地产均衡价格 市场交易是自愿交易或者交易双方一致同意的交易，所以房地产市场交易价格和数量，必然是供求双方都愿意并且能够接受的价格和数量。 房地产均衡价格是房地产的需求曲线与供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。 二、房地产供求与价格 图2-3是把图 2-1(a)中的需求曲线和2-2(b)中的供给曲线结合在