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城市新区商业业态配比定性定量的计算模型 ——以中太•城市综合体项目为例 重庆中原地产咨询顾问营业中心 Chong Qing.12.2013 关键词：业态配比、渗透率法、市场比较法 沉淀人：金豆 说明： 本模型主要用于商业项目的业态配比，特别是对于旅游城市新区的商业项目的业态配比具有借鉴意义。 本文档的分析方式主要从客观出发，定量方面通过消费需求、租金回报、业态联动、吸客能力等四大维度进行定性的计算推导，再通过渗透率法、市场判断法两种方式进行具体定量计算，然后结合定性和定量的结果得出最终各业态体量及业态配比。 项目方、商家主观意愿未考虑在内，实际操作时可予以补充。 以中太拉萨项目为例 [定性计算] 通过消费需求、租金回报、业态联动、吸客能力四个方面定性分析，计算项目大致业态比例区间 定性分析计算大致业态比例 Step 1 定性计算——各方关系对城市新区商业项目业态规划提出的要求 业态组合须服务整体战略的发展要求，满足目标客户需求，从而保证项目竞争力。 契合定位 相互间人流具有共享和带动作用，提升商业整体价值，其核心是人流带动性，影响业态配比问题。 业态联动 业态承租能力差别巨大，实现业态与租金的动态平衡对业态配比、均有明显作用。 租金回报 经营者对于物业的要求，发展商如何利用有限的空间创造更多的价值，这要求做到空间安排的合理取舍。 空间约束 对项目业态类型和比例的直接要求，项目定位的直接体现。指导项目业态配比问题。 消费需求 发展商 投资者 经营者 消费者 新商场的客流发动机，业态配比需结合业态的吸客能力排定。 吸客能力 业态配比模型构建 休闲娱乐 餐饮 零售 其他 业态联动 20% O O O O 租金回报 20% O O O O 消费需求 30% O O O O 吸客能力 30% O O O O 消费需求是业态之根本，多数项目需优先考虑此项权重。 新商场需要发动机，业态的吸客能力是城市新区商业项目业态重要考虑的因素之一。 人流带动和租金回报因素通常因项目发展阶段不同差异较大，对于项目初期更多会考虑能迅速促进“稳场”与“旺场”，而中后期更佳注重租金回报，视情况进行权重取舍。 权重关系说明 4大因子 子因子评价方式 业态一 业态二 业态三 业态四 … 业态联动 业态对于人流的带动、影响能力——以业态自身特征为评价依据 租金回报 业态租金水平——以当地各业态实际平均承租能力为评价依据 消费需求 该业态潜在需求强弱关系——结合需求人群特征进行评价 吸客能力 业态新商场发动机——结合当地业态吸引力综合评价 1：业态关联带动性评价 业态 品类 关联带动性 评分 业态 品类 关联带动性 评分 休闲娱乐 夜总会 3 零售 旅游产品 2 KTV 3.5 服饰 1.5 网吧 2 化妆品 2 棋牌茶楼 3 数码 1.5 电影院 3.5 建材、家居 1.5 酒吧 3 餐饮 藏餐、尼泊尔餐 2 足浴 3 川菜 2 母婴儿童玩乐 4 大众连锁餐饮 2 美容美发 3 异域餐饮 2 运动健身 2.5 商务餐饮 2 其他 银行ATM、邮政 1 甜点饮品类 3 医疗诊所 1.5 图文印刷、干洗 1 以业态自身特征为评价依据 2：业态租金回报评价 4 1 2 3 以当地各业态实际平均承租能力为评价依据 3：业态消费需求评价 4 1 2 3 以当地各业态客户实际需求为评价依据 主力店 业态价值 补充业态 主力业态 品牌服饰、鞋类、礼品、化妆品、饰品、名表、旅游产品、烟酒茶等 眼镜、烟酒茶、便利店 数码产品 医疗诊所 甜品 地方菜、大型宴请 运动健身/瑜伽、养生/足疗/ktv/夜总会/酒吧 美容SPA、美发、美甲 图文印刷、干洗 儿童玩乐 儿童零售 异域餐饮、商务餐饮、大众连锁、 银行ATM 、邮政 4：业态吸客能力评价 以当地各业态对新商场人气的吸引力为评价依据 综合评价结果：将各项因子评价结果汇总，分别乘以权重可得总的配比倾向：休闲娱乐≈ 35.85%，餐饮≈ 27.96%，零售≈ 30.66%，其他≈ 5.54% 休闲娱乐 餐饮 零售 其他 业态联动 20% 3.73 2.57 3.18 0.65 租金回报 20% 3.35 3.23 3.84 1.08 消费需求 30% 3.98 3.02 3.34 0.3 吸客能力 30% 3.95 2.98 2.8 0.5 综合评价 — 2.536 1.688 2.143 1.931 业态配比 35.85% 27.96% 30.66% 5.54% 计算方式： R1=业态联动均值 R2=租金回报均值 R3=消费需求均值 R4=竞争差异均值 综合评价=(R1*0.25)+ (R2*0.3)+(R3*0.3)+(R4*0.15) 业态综合价值评价结果，作为项目业态配比的重点参照。 [定量分析] 再通过