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土地增值税有关业务问题的解答 一、清算单位类 1、如何确定清算对象？开发（核算）项目立项时未分期，实际开发时分期，是否以房地产开发公司自行分期项目为清算单位？ 答：《土地增值税暂行条例实施细则》第八条：土地增值税以纳税人房地产核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。《土地增值税清算管理规程》(苏地税发[2009]72号)第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。 具体来说，清算对象主要以发改委立项批复为准，不以房地产开发企业自行分期项目或核算项目为准。 2、同一开发项目中同时包含住宅、商铺、别墅、车库、拆迁安置房的，是否应分别计算增值额和土地增值税？ 答：土地增值税以开发项目为单位进行清算，开发项目中同时包含普通住宅、商铺、别墅、车库、安置房不分别计算增值额和土地增值税。但对普通标准住宅（经济适用房）应单独测算其增值额，对同一项目内除普通标准住宅以外的其他类型房屋，如普通住宅、非普通住宅、门面房合并清算。《土地增值税清算管理规程》(苏地税发[2009]72号) 第十七条：普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。这一条与总局规程有所不同。 二、收入类 3、房产企业将门市房以较低的价格销售给客户，同时签订协议，客户需将门市给房产企业无偿使用2年，价格是否需要调整？ 答：需要按公允价格调整，实际上房价应加上2年的租金收入才是该门市房的合理价格。 4、房产企业将房屋销售后客户承诺售后返租，比如5年内每年10%的租金给客户，返租的收入是否计征土地增值税？ 答：售后返租实际上是房产企业为了将房屋卖出进行的促销行为，房价是按正常的市场价销售的，甚至高于市场价，售价不需要调整。返租的收入应计征营业税，不计征土地增值税。 5、关于车库、车位出售是否确认收入和成本？ 答：国税发[2006]187号文规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： (1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； (2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；  (3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 对于房产企业出售利用人防工程设计的地下车库、车位的使用权的，不属于转让行为，实际上只发生出租车库、车位的行为，因此收入不缴纳土地增值税。应按照“服务业—租赁业”以5%的税率缴纳营业税。其相应的成本也不予扣除。 三、扣除项目类 6、对用于安置拆迁户的回迁安置房，是否应视同销售处理，如果视同销售处理确定的收入是否可以确认为该项目的拆迁补偿费？ 答：安置拆迁户的回迁安置房应视同销售处理，收入的确认根据《土地增值税清算管理规程》中视同销售的确认方法处理，即：⑴按本企业在同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；⑵由主管税务机关参照当地、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 视同销售处理确定的收入同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 《规程》第二十二条规定的是审核土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注的内容，这里请大家特别注意第三条，拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。这里强调是否实际发生，特别是支付给个人的拆迁补偿费要有充分的证明材料才可以承认，防止通过虚编人头的方式多列费用。 7、开发成本中发生的款项是否一定要全部支付后才可以扣除？已开票未支付的部分是否可以扣除？如合同约定分期付款的工程款。审核建安成本时有些单位存在工程款已预付而发票未到或者预提部分费用的如何执行？ 答：已发生的费用，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。预提费用不允许扣除。 《规程》第二十一条讲的是对扣除项目的审核要求。一是扣除项目实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，比如工程施工有没有取得建安发票、设备租赁有没有取得服务业发票，应取得发票而未取得的，是不允许扣除的。第二是扣除项目的成本费用必须实际发生，这一条需要纳税人注意的，这个与企业所得税的规定也不同，国税发（2009）31号文对企业所得税的规定，成本费用符合一定条件可以预提，但土地增值税规定是实际发生原则，不允许预提。 8、甲供材料是否要取得建安发票？ 答：清算