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万科A价值评估研究邓诚 17720897010306050204万科A未来规划万科A投资建议万科A公司概况万科A现有产品万科A风险分析万科A股票分析目录 CONTENTS01万科A公司概况公司创业历程、创始人及文化特质1.1创业历程万科企业股份有限公司成立于1984年,1988年进入房地产行业,经过三十余年的发展,已成为国内领先的城市配套服务商,公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”,位列榜单第356位;2017年再度上榜,位列榜单第307位。公司定位于城市配套服务商,坚持“为普通人盖好房子,盖有人用的房子”,坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。公司核心业务包括住宅开发和物业服务。近年来,在巩固核心业务优势的基础上,围绕城市配套服务商的定位,积极拓展业务版图,进入商业开发和运营、物流仓储、冰雪度假、集中式长租公寓、养老、教育、“轨道+物业”等领域,同时积极参与混合所有制改革。L1.1创业历程1984公司进入房地产行业1991公司B股在深圳证券交易所上市2001深圳地铁集团成为公司基石股东，公司位列世界500强307位万科前身“深圳现代科教仪器展销中心”成立公司A股在深圳证券交易所挂牌交易华润成为第一大股东，公司成为专一房地产公司198819932017王石 董事会名誉主席郁亮 董事会主席L1951年出生于广西。1968年参军，1973年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。1978年毕业于兰州铁道学院给排水专业，本科学历。毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1965年出生于江苏。1988年毕业于北京大学国际经济学系，获学士学位；后于1997年获北京大学经济学硕士学位。曾供职于深圳外贸集团。1990年加入万科企业股份有限公司。1993年任深圳市万科财务顾问有限公司总经理；1994年起任公司董事；2017年起任万科董事会主席、总裁兼首席执行官。现任公司董事会主席。1.2创始人及管理团队解冻 监事会主席 工会主席祝九胜 总裁 首席执行官1965 年出生，1987 年毕业于南京工学院无线电系，获学士学位；1997 年获上海交通大学管理学院工商管理硕士学位；2007 年获上海交通大学管理学博士学位。1992 年加入万科，历任人事部经理、人力资源部总经理、人力资源总监、副总经理、执行副总裁。加入万科之前，曾供职于中国深圳彩电总公司深圳 RGB 电子有限公司。1969年出生，1993年获得中南财经大学经济学硕士学位，2003年获得中南财经政法大学经济学博士学位。1993年至2012年祝九胜在中国建设银行股份有限公司深圳市分行工作，历任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副行长等； 2012年加入万科，2012年至2015年担任公司高级副总裁，现任公司总裁、首席执行官。1.3公司构架及文化特质1.3公司构架及文化特质排名股东名称股东性质持股数量(股)占流通股本比例(%)1深圳市地铁集团有限公司其它3,242,810,79129.402HKSCC NOMINEES LIMITED其它1,314,907,83911.923深圳市钜盛华股份有限公司其它926,070,472 8.404国信证券-工商银行-国信金鹏分级1号集合资产管理计划集合理财计划456,993,190 4.145前海人寿保险股份有限公司-海利年年保险产品349,776,441 3.176招商财富-招商银行-德赢1号专项资产管理计划基金资产管理计划329,352,920 2.997安邦财产保险股份有限公司-传统产品保险产品258,167,403 2.348安邦人寿保险股份有限公司-保守型投资组合保险产品243,677,851 2.219西部利得基金-建设银行-西部利得金裕1号资产管理计划基金资产管理计划225,494,379 2.0410前海人寿保险股份有限公司-聚富产品保险产品218,081,383 1.981.3公司构架及文化特质万科始终坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线万科将继续坚持为普通人提供好产品、好服务，通过自身的努力，为满足人民对美好生活的各方面需求，做出力所能及的贡献。公司核心业务包括住宅开发、物业服务、长租公寓。2018年，公司将自身定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，所搭建的生态体系已初具规模，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域，为更好的服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。02万科A现有产品现有产品及