解读国内主流商业地产模式.ppt

秦孝公，依靠商鞅建立起来的商业模式，使得大秦走上了强盛之路。即使后来商鞅被杀，他所建立的模式也难以被取代……一百多年后秦始皇横扫六国、统一中国，多半也是靠了“商鞅模式”百多年积累的家底……秦国后期，秦人不知变革，没有重构“商鞅模式”，终于导致迅速崩溃覆亡…… 商业地产开发商的核心价值点：商业模式 商业模式如何决定商业版图？ 商业模式与商业版图 七大武林秘籍 万象城 万象城 “武林外传”之商业模式 华润商业版图 华润发展历程 “万象城” 开发模式：“品牌价值+住宅开发+持有物业”模式 “武林外传”之商业模式 中粮商业版图 中粮发展历程 “大悦城” 开发模式：“母公司资金注入+IPO”模式 “武林外传”之商业模式 万达商业版图 万达发展历程 “万达” 开发模式：“现金流滚资产”的模式 “武林外传”之商业模式 深国投商业版图 深国投发展历程 深国投产品定位 深国投商用置地主打三个品牌：深国投商业广场、新一城、印象城。 项目集中在经济发展情况比较好的东部和中部的二、三、四线城市。 “深国投” 开发模式：商业+金融+开发+管理 “武林外传”之商业模式 宝龙商业版图 宝龙发展历程 “宝龙” 开发模式：建立在低土地成本基础上的“现金流滚资产模式” “武林外传”之商业模式 水游城商业版图 “武林外传”之商业模式 Soho中国在上海 “溢”观察 商业模式 商业地产模式对未来商业版图的影响 1.0 金融模式 1.0 金融模式 2.0 品牌模式 2.0 品牌模式 3.0 资源模式 3.0 资源模式 4.0 拿地模式 华润集团孵化模式的特点是，被孵化项目由华润置地团队具体操作，集团资金在华润置地财务报表表外循环，在住宅项目进入销售阶段和持有类物业进入成熟阶段后，注入上市公司。该模式有效地优化了房地产开发阶段的拿地资本支出、开发资本支出与财务报告之间的错配。 华润集团孵化模式的特点是，被孵化项目由华润置地团队具体操作，集团资金在华润置地财务报表表外循环，在住宅项目进入销售阶段和持有类物业进入成熟阶段后，注入上市公司。该模式有效地优化了房地产开发阶段的拿地资本支出、开发资本支出与财务报告之间的错配。 常熟音像城 苏州印象城 南京项目 江阴新一城 扬州项目 惠阳新一城 顺德新一城 佛山新一城 深国投广场 宝安深国投广场 东莞项目 肇庆项目 湛江项目 茂名项目 南海项目 北京新一城 马鞍山新一城 益阳项目 芜湖项目 杭州新一城 杭州印象城 宁波项目 漳州项目 泉州项目 南昌项目 天津项目 重庆项目 潍坊项目 淄博项目 临汾项目 长沙项目 郑州印象城 成都项目 绵羊项目 宜宾项目 德阳项目 附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。 全国36个深国投项目，目前开业12个。 2010年 2006年 2003年 发展阶段性 战略合作 初涉商业地产 深国投商置成立于2003年，母公司深国投作为沃尔玛中方股东，为沃尔玛在中国开发建设购物广场，配合沃尔玛在中国扩张。 战略联盟 多方取经 模式熟练 独立开发 2004年，嘉德置地与深国投商置共同投资了33个以沃尔玛为主力租户的购物中心项目。2005年7月，深国投商置与大摩、西蒙地产合作。 2010年深国投逐渐与国外合作方解决历史遗留问题后，深国投商置已经整合成为华润地产系的成员。 深国投商业广场，集商场、写字楼、超市为一体的大型综合体。 新一城，定位于社区、大众化家庭型区域购物中心，以大众化、家庭化为品牌特色，服务现代家庭生活。 印象城，定位于时尚、潮流的中高端家庭型区域购物中心，印象城力求将时尚与品质完美融合，致力为消费者带来时尚缤纷的生活。 拿地模式： “订单模式”在深国投商置发展过程中，扮演主线地位，深国投商置通过与国际知名零售商的合作来提升公司自身的品牌价值，并利用该品牌价值轻松选择获得大量低价土地。 深国投商置从此成为沃尔玛的“订单式开发商”，依靠“沃尔玛”的金字招牌，在内地二、三、四线城市一路拿地，所向披靡。 转为华润旗下之后，深国投摆脱了以前依靠模式制胜、抗风险能力弱的缺点，与华润置地共享集团的拿地优势。 资源模式： 外部合作资源：在与西蒙、嘉德的合作中，积累了大量商家资源和丰富的商业地产运营开发管理经验。 核心资源打造：与华润共享自有商业品牌资源。 金融模式： 母公司深国投信托（现为华润信托）提供的滚动发展资金支持，发挥了资金撬动的杠杆作用。 引进华润深国投投资有限公司和太平洋中国地产基金作为重要股东，为公司发展提供强有力的资金支持。 拥有多家国际一流金融、商业合作伙伴，融资渠道多样化。与外资金融机构组建房地产封闭基金，增强连锁开发能力。 运营模式： 持有经营 品牌模式： 深国投旗下三个产品线之间定位各异，与华润旗下的万象城、欢乐颂形成互补性产品系列。 商业模式之五-无锡宝