《扬州市东方银座酒店式公寓策划案》.pdfVIP

0 contents 前 言 第一章 城市开发走势与市场形势分析 扬州现有市场形势分析 第二章 项目市场定位与竞争策略 酒店式小套房的真义 一、 本案酒店式小套房定位的可行性 二、 就市场需求与接受程度而言的可操作性： 第三章 购房者及使用者描述 购买者类型/使用者类型： 第四章 项目弱势与应对操作策略 一、 项目价值攻防体系营造 二、 项目弱势的应对策略 三、 项目主辅牌设计 第五章 产品设计策略 建筑表现/室内格局及装潢/酒店式物业服务/休闲配套 /国际卫视 第六章 营销策略分解 案名/项目性格/形象包装/策略执行/推广力之配合 /广告印象 0 前 言 房地产项目的策划是从市场调研出发，经历市场定位 （产品需求与功能办定） ——产品定位 （产品性格魅力设计）——客户心智定位 （产品优势与核心价值体 系有效传达）的一系列定位过程。其精髓在于体悟项目环境 （立地）的性格，找 寻项目所适应的消费族群，再以功能满足为核心，经过空间形式的完美设计、性 格形象包装与魅力化表现等过程为项目塑造个性化的性格，通过画龙点睛的项目 标准化系统设计，令音形义韵、举手投足皆强化其性格特征，增进相应客户的认 同。 所以，策划营造一个品牌，更是塑造适合客户品味需求的活生生、性格鲜明 的“知已”。 东方银座立位的江阳中路，是一个性格混杂的区域，周边大量多层和小高层 住宅小区即将全面启动，竞争日显白热化。本案在区内并不具有相对地位优势， 如果不能有效区隔市场，并塑造个性性格独树一帜，易被拖入持久消化竞争。尤 其在目前扬州小高层住宅的销售在竞争中日显疲态，而许多开发商明显落入“高 层=高档”误区情况下，东方银座该以何种角色形象降生呢？ 我们选择了非常规自住市场的运作方式，不再将目光集中在本区域既有的客 源与居住需求，锁定小投资需求及特殊的居住需求，将项目定义为 东 方 银 座 希尔顿级私家饭店金套房 1 第一章 城市开发走势与市场形势分析 纵论：扬州城市发展与房地产开发趋势 随着江苏经济圈与南京的小时经济圈战略架构的确立，与城市交通管网的健全。 扬州作为江苏中心城市之一，其城市地位将进一步提升，同时从周边城市获得更多的 资源注入，正是由扬州所处的城市关系与发展走向，我们可以大体判断出其发展趋势。 并将其作为我们策划运作扬州房地产项目的策划基础。 以扬州城市发展主力借助南京与镇江资源来判断，城市发展大体上可描述为“西 进东移、东城西市”。 以城市西南区作为城市重心，实现城市人口扩容，并形成城市中心生活区、开 发区、商业服务休闲区与城市生态景观区等城市功能区。具体阐述如下： 1、城市扩容：扬州目前人口约 107 万，其中市区 60 万、邗江区含乡镇 50 万、开 发区部分 20 万，未来扬州将扩容为 180-200 万的中型城市。这部 分人口的就业与居住就成为扬州房地产开发的指向。 2 、以西南向作为城市发展主力路线：西南往仪征、南京可至扬州，借助仪征的化 工行业资源，南京的城市资源与旅游资源，南向往镇江，润扬大桥 的兴建与瓜洲工业园的发展将使扬州更具城市实力与协作效应。 3、西进东移：发展城市西部借助南京经济圈的能量形成扬州重心区域。城市东部