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商业项目开发运营全流程 2015年3月8日 拿地 定位 设计 招商 工程建设 开业运营 常见错误一 商业项目开发运营全流程 做对顺序 先租后建 常见错误 拿地 定位 设计 招商 工程建设/销售 开业运营 商业项目开发运营全流程 国内主流商业地产开发模式 项目 宁波万达 总投资额 24亿 销售总额 21.73亿 租金 购物中心 2亿 收入 酒店 0.6亿 综合体项目投资评价体系 开发层面： 1、销售物业部分的IRR达到16%，净利润率达到12%； 2、项目的商业部分整体开发周期不超过三年。 经营层面： 可主要利用EBITDA（息税折旧前收益）来对持有型物业的经营情况进行测算 1、开业后第三年投资回报率达到5.5%-6% ； 2、投资回收期在12年； 国内商业地产开发的核心能力 不同的背景、不同的资金实力、不同的管理能力，对应不同的模式，以及不同的产品模型。 拿地 定位 设计 招商 工程建设/销售 开业运营 商业项目开发运营全流程 商业定位的5项基础研究，4个工作目标 A、产品形态及规模 B、租售方案及销售政策 C、业态及品牌组合 D、租金及收益测算 01 拿地 02 定位 03 设计 04 招商 05 工程建设/销售 06 开业运营 商业项目开发运营全流程 商业项目的规划设计 总图 内部动线（平面/垂直） 外部交通 外立面 景观 灯光 公共空间 机电 导视 智能化 艺术 平面及动线 专项设计 购物中心设计的商业原则 上海中山公园龙之梦： 主入口位于两条主干道交叉口 B2与地铁二号线相连 2F与轻轨三四号线相连 公交站点设置在次干道上 优先考虑与外部道路、公交及轨道交通的联系 2F与轻轨三四号线通过连廊相连 交通优先 突出商业 交通优先 突出商业 13 杭州万象城： 商业位于两条主要道路交汇处； 购物中心的主入口位于主干道交汇处； 优先考虑与外部道路、公交及轨道交通的联系 动线简单 空间丰富：动线 成都万象城： 哑铃型结构 主力店位于两端，带动中 间小商铺人流 主力店 主力店 水平动线 动线简单 空间丰富：动线 正大广场 动线之变 水平动线 动线简单 空间丰富：入口组织 国内某商业项目 新加坡ION 动线简单 空间丰富：室外空间 屋顶：成都来福士屋顶花园 动线简单 空间丰富：软装 缤纷、个性的商铺设计 商户门头设计质量把控：成立自己的商铺设计审核团队，请专业设计顾问公司审核； 动线简单 空间丰富：软装 动线简单 空间丰富：设施 商场内设施 功能完善 注重形象 功能完善 注重形象：后勤动线 杭州万象城： 后勤动线与客流动线完全分离 内外部动线完全分开 后勤动线 后勤动线是品质感的体现 后勤动线与客流动线完全分离： 功能完善 注重形象：外立面 新加坡ION，外形模仿成熟的果园 国内某项目外立面 功能完善 注重形象：泛光 泛光的重要性 购物中心客流和消费30%-40%在晚上6点之后产生 泛光是购物中心的第二张脸 功能完善 注重形象：泛光 新加坡ION，LED建筑表皮 功能完善 注重形象：泛光 万象城 大悦城 国内某商业项目 功能完善 注重形象：景观 绿植需少，体现功能性（与广场休息区结合），在外广场增设顾客休息及市民、儿童娱乐场所，休息区可下沉处理，不遮挡视线；一般不做堆坡，不做组团式、高灌木绿植。 商业项目规划与设计：功能空间；盈利空间；体验空间 1、购物中心的设计不仅仅是设计，是用设计的语言来表达和反映人的习惯； 2、可达性、可视性、功能性、趣味性、设计感是对购物中心设计的最基本要求； 3、最大限度的通过设计来提升空间的体验感是购物中心设计的最明显趋势； 4、购物中心设计与住宅设计的最大区别在于：动线设计、专项设计 购物中心的功能 购物 休闲 娱乐 交际 商业体新趋势：4S Seeing（观赏）; service（服务）; Social（社交）; shopping（购物） 01 拿地 02 定位 03 设计 04 招商 05 工程建设/销售 06 开业运营 商业项目开发运营全流程 招商进度 开业 开工 进场装修 主力／次主力租户 1000m2 大租户 500-1000m2 中小租户 500m2 租户谈判 签约 工程定制设计 进场装修 租户谈判 签约 装修设计审批 进场装修 租户谈判 签约 装修设计审批 竣工 验收 0 33 36 项目开发周期（月） 9 开发期 前期 21 15 27 租赁周期管理流程 租金收益：租金测算 上海浦东新区洋泾项目 租金收益：租约审批 签约条件 招商计划内 招商计划外及特别租户 主力店 必须提交审批 次主力店 必须提交审批 散租区 1.租约 不多于3年 多余3年 2.底租 不低于预算租金标准 低于预算租金标准 3.提成比例 不低于预算租金标准 低于预算租金标准 4