保利山东济南保利城营销竞标报告.pdf

谨呈： 保利山东保利山东 济南保利城营销竞标报告济南保利城营销竞标报告 年1212月月 万科拿地 保利城地块：B2 万科地块：B3 地块面积为191417.9平方米，约合287.12亩，每亩550.29万元折合地上楼面地价约3302元/平方米。 万科地块和保利城相连，且占地面积大于保利城，无疑成为保利城最强劲的竞争对手。 基于本体价值和营销环境发生变化基于本体价值和营销环境发生变化 ，我们对提交的我们对提交的 标书在第一时间进行了调整，本次汇报方案和标书 在一些结论和观点上存在一定差异。 报告逻辑体系 本体研究本体研究 竞争格局 明确项目本体价值、市场地 市场研判 位及客户群体，找到营销策略 方向方向 精准定位 营销定位 精准定位住宅、商业，明确 项目定位 营销实现 营销实现 求同存异，大开大合，创新 的营销手法打造“旗帜鲜明的 保利城保利城” 区位及价值盘点 济南主城区济南主城区、东部高新区核心居住片区东部高新区核心居住片区 ，其区位价值盘点如下其区位价值盘点如下 济南主城 区东部高 高新区、奥体西路中 新区新区 活活 轴线轴线 核心居住区核心居住区 力区域 本 案 1、板块概述：花园路商圈辐射，高新区核心居住片区，奥体文博片 区交通轴线上（1）近年来发展规划；（2）未来发展概况；（政府 规划作为重点规划作为重点 ）） 2、文化体育价值：（1）历城五中（2）洪楼 3、人文价值：（1）图书馆（2）山东博物馆 4、商业价值：（1）高新区银座等 5、交交通环境境 ：（1）城市级主城市级主干道花道花园路路、奥体奥体西路路、工业南路等南路等 ； （2）未来规划地铁等； 地块四至及规划价值 北侧高压线对客户购买信心影响大 外围沿路商业，可提供有利的配套资源 四至： 北侧高压线对客户购买信心有一定影响 北距黄台电厂约北距黄台电厂约5公公里 ，，有有一定影响定影响 规划价值规划价值 ：：现代现代 时尚时尚 尊贵尊贵==精品精品 体现“名门尊府”概念，着重营造了开放空间-半开放空 间-私密空间的层级体系，并在一定的序列感和环抱感 中形成内部的、安静宜人的组团空间； 名仕名仕AArtDtDeco风格风格 ，时代感强时代感强 ，具创新价值具创新价值 ； 沿路商业：展示面较长，是整个项目的门面、名片， 整体调性的展示，并提供有利的配套资源。 保利在济南的第六个项目，整体规划 体现了对客户需求的精准把握。 经济指标 体量适中，含一定体量的商业； 户型上以首置、首改为主，分布较为合理，此类产 品的两大特点控制较好：面积区间及户型的实用、 创新； 经济技术指标表经济技术指标表 总建面（含地下） 416