保定市涞水滨河国际（暂定名）项目营销策划案.pdf

涞水滨河国际项目营销策划案 Part1 市场篇 目 录 Part2 定位篇 Part3 营销篇 Part4 产品篇 七大销售难点 Part1 市场篇 项目SWOT分析 大盘营销规律 核心竞争力塑造 七大销售难点： 难点之一：无证强销 五证名称 获取情况 《国有土地使用证》 × 《建设用地规划许可证》 × 《建设工程规划许可证》 × 《建筑工程施工许可证》 × 《商品房销售（预售）许可证》 × 七大销售难点： 难点之二：项目启动资金紧张，与项目快速占领市场份额间的矛盾 一期项目启动成本准备金多少 ？ 市场年去化量分析 涞水2009年去化量为15万平米左右，每年增长率约为10% 本案总销售期（年） 涞水年销售总量 本案年销售量占市 （万平米） 场比重（%） 3（2011-13年） 54.5 100% 4（2011-14年） 60 92% 5（2011-15年） 66 83% 6（2011-16年） 72 76% 7（2011-17年） 80 69% 本案操盘成败的关键难点：4线城市有限的市场吸纳量， 55万平米超大体量项目,必须绝对垄断市场、超速销售 七大销售难点： 难点之三：城市边缘区，客户认同度低，区域配套差 本案 七大销售难点： 难点之四：产品同质化，容积率高，存在一梯四户高层产品 户型面积分析 一居室的范围在70㎡，只有华海明珠有6套70㎡ 二居室的范围在80-90㎡区间内，多数集中在85㎡ 三居室的范围在114-160㎡区间内，多数集中在120-130㎡ 户型配比分析 说明：由以上的百分比可以看出，涞水市户型供应以二、三居室为 主，而一居室以及四居室以上的户型供应极少。 七大销售难点： 难点之五：人口规模有限，购买力有限； 人口规模：总人口34.2万