中原-深圳东门天下商业地产项目推广方案.pdf

谨呈: 广东发展银行肇庆分行 鹏鹏运广场广场 （深圳深圳）物物业发展有限公司发展有限公司 深圳中原物业顾问有限公司深圳中原物业顾问有限公司 东门天下商业推广思路 东门天下商业推广思路 目目录录 一、现有问题分析 二、问题研讨 三、中原有关建议对策 四四、、推售策略推售策略 东门天下商业推广思路 现有问题研讨现有问题研讨 1.铺位划分面积较大 2.价格制定不均衡 3.客户回报较模糊 4. 核心概念较单一 5. 现场氛围未凝集 东门天下商业推广思路 11.铺位面积划分铺位面积划分 商铺在面积划分上面积过大，总价过高。部分 铺位价位在铺位价位在1000000010000000元以上元以上。 商铺主推“产权式商铺”概念，进行大众推广。 面积铺位总价与“产权式”推广存在较大冲突 东门天下商业推广思路 22. 价格制定价格制定 对于拥有近6层规模的商场而言，1－3层铺位是众多投 资者首选，而5－6楼销售压力最大，市场上较多采用出 租或者较低价出售的方式租或者较低价出售的方式。 现有价格现有价格，5－6楼层价格达到楼层价格达到2.2 －3万以上万以上，相对较相对较 高，市场销售压力大 （现有统计6楼尚未有成交）。 东门天下商业推广思路 33.客户回报客户回报 案例1：中港城 销售方式：提供10年，每年8%的返租 案例2 ：钻石广场 销售方式销售方式：：返租形式销售返租形式销售，，年保底回报年保底回报11%11%，，其中首其中首 三年即收25% 的租金回报，10年返租保底回报102% 案案例3 ：保利保利城 销售方式：商场提供8年，每年7% 的返租 东门天下商业推广思路 客户回报客户回报 产权式商铺，客户最关心、看重的是“回报率” 项目虽推出项目虽推出5年年7 ％/年收益年收益，但对于但对于5年后的年后的 ““分分 红”较模糊，不能给客户较强的指导及信心。 5年后的回报不清晰，影响了客户对商铺的信心，同 时给发展商留下较大的隐患。 东门天下商业推广思路 44. 商铺核心概念单商铺核心概念单一 项目商铺无论在硬件设施及推广方式上，概念单薄单 一，在同地段较多同质物业竞争态势下在同地段较多同质物业竞争态势下，缺乏核心竞缺乏核心竞 争力，无法体现与周边项目的竞争优势。 产权产权式商铺在硬件设施及软件概念上式商铺在硬件设施及软件概念上，非常强调非常强调 “特 色包装色包装””，以在市场脱颖而出以在市场脱颖而出，吸引眼球吸引眼球。 东门天下商业推广思路 55. 现场氛围未凝集现场氛围未凝集 现场销售引现场销售引导 现场销售引导现场销售引导，由于缺乏系统培训由于缺乏系统培训，在销