共同管理权信托.pdf

业主共同管理权信托理论与实践业主共同管理权信托理论与实践 孟宪生孟宪生 共同管理权实现的困境 业主大会业主大会、业主委员会的尴尬业主委员会的尴尬 • 没有明确的法律地位没有明确的法律地位 （（无民事责任能力无民事责任能力）） • 没有可以支配的资金和其它可以利用资源 物业服务企业的角色物业服务企业的角色 管家管家 职责 决定维修养护内容 选择服务单位 支付服务费用 OR 佣人 业主的郁闷和疑问业主的郁闷和疑问？？ • 建筑物及其附属设施管建筑物及其附属设施管理内容和标准内容和标准？ • 物业费用途和去向？ •• 公共物业的收入和去向公共物业的收入和去向？？ 经理人的困惑经理人的困惑 焦焦 点点 分 析 目前的模式目前的模式 一个服务者个服务者 PKPK 一群业主群业主 规则体系规则体系 基本规基本规则则 （（一）） 业主主选择权权： 选择自主管理或者委托他人管理选择自主管理或者委托他人管理 设立业主大会、选举业主委员会 业主共同决定权业主共同决定权：： 选举更换业主委员会 选聘、辞聘物业服务企业 基本规则基本规则 （（二二））物业费物业费 • 物权法第九十八条:共有 物管理费用和其它费用分物管理费用和其它费用分 物权法第物权法第一百零二百零二 担 条：因共有不动产 产生的债务为共有产生的债务为共有 人共同债务,债权为 • 物权法第八十条物权法第八十条:建筑物建筑物 共有债权共有债权；；对外共对外共 及其附属设施的费用、收 有人承担连带责任。 益分摊益分摊 解决之道解决之道 理想模式理想模式 管理人产生不同管理人产生不同 业主大会业主大会 （（法人化法人化）） 共同管理权信托共同管理权信托 物业管理的本质属性物业管理的本质属性 • 财产性 • 持续性 • 互动性互动性 为什么引进信托为什么引进信托 1、信托财产独立-- 基金是集合信托 （（安全安全）） 22、、受托人有严格责任受托人有严格责任 （（诚信有制度保诚信有制度保 证） 33、业主团体业主团体、业主个体业主个体、服务企业成服务企业成 为法律关系的当事人（共同制度平台） 维护基金的财产安全维护基金的财产安全 • 不成为委托人遗产不成为委托人遗产 信托法第信托法第15条条 • 不成为受托人破产财产不成为受托人破产财产 信托法第信托法第1616条条 • 不能被强制执行 信托法第17条 • 不能抵消受托人固有债务 信托法第18条 受托人严格责任受托人严格责任 • 不得自我交易牟利(信托法第26、28条) • 不当财产减值不得收取报酬不当财产减值不得收取报酬 （（信托法信托法3636条条）） • 有明确的证明责任和报告义务（信托法31、33条） • 造成财产减损的法定赔偿责任（信托法27、28、 32 ） • 在新的受托人选任完成前不得卸任(信托法38条) 受益人利益受益人利益 • 要求受托人报告要求受托人报告 （（知情权知情权））--信托法第信托法第2020 条 • 要求调整管理方法--信托法第21条 • 撤销权撤销权信托法第信托法第2222条条 • 解任权解任权信托信托法第23条条 经理人职责经理人职责